Avaliação de imóvel: o guia completo sobre o tema
Avaliação de imóvel é um processo fundamental na negociação de propriedades, seja casa, apartamento, imóveis rurais ou comerciais.
Uma boa avaliação é o que vai permitir saber o valor de mercado do imóvel e garantir uma negociação justa para todas as partes envolvidas.
Feita por profissionais especializados, a avaliação é utilizada em diversas situações do mercado imobiliário: na negociação do imóvel, cálculos de impostos, avaliação de heranças, financiamento, entre outros.
Neste artigo, você vai entender o que é a avaliação de imóvel e como ela é feita. Vamos lá!
O que é avaliação de imóvel?
A avaliação de imóveis é um processo que determina o valor de mercado de um imóvel, para fins de negociação da compra e venda, determinação de heranças, financiamento, regulamentação de impostos, entre outras situações.
Feito por um profissional especializado, o avaliador de imóveis, esse processo leva em consideração alguns fatores como as características do imóvel, oferta e demanda imobiliária na região, inflação, taxas, juros etc.
Para realizar a avaliação, o profissional segue normas e parâmetros pré-estabelecidos, que garantem a assertividade e imparcialidade no processo.
Em quais casos a avaliação de imóveis é necessária?
O processo de avaliação é exigido em diferentes situações, desde a compra e venda de um imóvel até a partilha de bens em uma herança.
Veja algumas dessas situações em que a avaliação de imóveis é necessária:
· Compra e venda: fundamental em um processo de compra e venda de imóveis, já que é este procedimento que vai determinar o valor justo da propriedade. A avaliação na compra e venda vai garantir transparência e justiça no processo, garantindo que tanto comprador quanto proprietário sejam beneficiados com uma negociação justa, sem desvalorização ou superfaturamento no imóvel.
· Divisão de herança: nesses casos, a avaliação é importante para garantir que a divisão ocorra de forma correta entre os herdeiros a serem beneficiados com o imóvel.
· Financiamento: é comum que as instituições financeiras façam a avaliação antes do empréstimo para compra do imóvel. Desse modo, é possível determinar o valor de empréstimo adequado para o financiamento imobiliário.
· Investimentos: investidores imobiliários também fazem uso da avaliação para tomadas de decisão estratégicas sobre os investimentos. Além disso, a avaliação também é utilizada para a gestão de ativos na carteira dos investidores.
· Cálculo de taxas e impostos: impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) também contam com a avaliação para serem calculados. Outras taxas e juros também podem ser definidas e atualizadas com base na avaliação.
· Divórcios: em caso de divórcio, assim como na divisão de heranças, a avaliação vai determinar o valor do bem a ser partilhado.
· Seguro: é utilizada por seguradoras para determinar o valor do seguro e seus respectivos prêmios em casos de sinistro e outras ocorrências no imóvel.
Quem pode fazer a avaliação de imóvel?
A avaliação de imóveis pode ser realizada por profissionais devidamente qualificados e autorizados, especificamente:
· Perito Avaliador de Imóveis;
O Perito Avaliador, registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e certificado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), possui formação especializada para emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com validade legal.
Este documento é amplamente utilizado em processos judiciais, operações financeiras e outras situações que demandam precisão e segurança jurídica.
Já os Corretores de Imóveis podem fornecer avaliações baseadas em experiência e conhecimento do mercado, mas sem o mesmo peso legal do parecer técnico de um perito.
Assim, a escolha entre esses profissionais dependerá do objetivo da avaliação: análises formais, como em disputas judiciais, exigem um perito, enquanto avaliações comerciais podem ser conduzidas por corretores.
Como fazer avaliação de imóveis?
O processo de avaliação é realizado a partir de critérios pré-estabelecidos, sendo conduzido por um profissional habilitado com base em regulamentações e normas da ABNT, como a NBR 14.653.
Para fazer uma boa avaliação, existem algumas etapas a serem seguidas:
Coleta de dados
Na fase de coleta de dados, o avaliador de imóveis faz um levantamento completo de informações sobre o imóvel. Entre as informações envolvidas nesta etapa, estão dados como tamanho do imóvel, localização, barulhos, segurança etc.
Análise do mercado
Em seguida é necessário proceder à análise do mercado imobiliário local, de modo a identificar imóveis semelhantes que podem servir de parâmetro para a precificação e avaliar as tendências de valores na região.
Visita técnica
Durante a avaliação do imóvel, é comum que os avaliadores façam visitas técnicas ao imóvel para conferir as condições da propriedade, tirar medidas e observar outros detalhes que possam influenciar no valor do imóvel.
Avaliação da estrutura
Nessa etapa, o avaliador analisa elementos como fundações, paredes, telhado, revestimentos e sistemas hidráulico e elétrico. Também são verificadas possíveis patologias construtivas, como trincas, infiltrações e corrosão, que podem impactar a segurança e o valor do imóvel.
Listagem de reformas e reparos
A listagem de reformas e reparos envolve o detalhamento das intervenções realizadas no imóvel e aquelas que ainda são necessárias. Esse levantamento inclui obras como pintura, substituição de pisos, reparos em instalações elétricas ou hidráulicas e modernizações realizadas.
Também são apontados itens que requerem atenção, como correção de infiltrações ou consertos estruturais. Vale ressaltar que essa etapa é fundamental para definir custos adicionais e garantir uma precificação mais precisa do imóvel no mercado.
Análise das informações coletadas
Levantadas as principais informações envolvendo o imóvel e a região em que está localizada, é hora de realizar uma análise criteriosa das informações levantadas para determinar o valor de mercado do imóvel.
Elaboração do laudo de avaliação
Após apurados e analisados os dados que influenciam no valor do imóvel, o avaliador de imóveis elabora um relatório para apresentar o resultado do processo. Este documento, conhecido como laudo de avaliação do imóvel, inclui o valor da propriedade, o método de avaliação utilizado e outras informações importantes.
Como fazer o laudo de avaliação de imóvel?
Tão importante quanto a apuração e análise de informações, é a preparação do documento que vai representar todo o trabalho de avaliação, o laudo técnico. Este documento oficializa a avaliação realizada e certifica o valor do imóvel.
O laudo de avaliação de imóvel deve ser feito levando em consideração as normas da ABNT, como a NBR 14.653.
Para ter validade, um modelo de laudo de avaliação não pode deixar de contar algumas informações importantes. Confira quais são:
· Identificação do imóvel: endereço, número de matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, atual proprietário etc;
· Descrição do imóvel: principais características físicas como número de cômodos, metragem, características especiais etc;
· Objetivo da avaliação: venda, compra, financiamento, divisão de bens etc.
· Método de avaliação: explicitar qual o método de avaliação utilizado (comparativo, evolutivo, involutivo, de renda, de custo etc);
· Análise do mercado: informações sobre os dados de mercado utilizados na avaliação do imóvel, como oferta e demanda de imóveis na região, vendas recentes, etc;
· Período de avaliação: indicar a data ou o período em que a avaliação foi feita;
· Tabela com valores: vale a pena incluir uma tabela com os valores considerados para calcular o valor final do imóvel avaliado;
· Valor do imóvel: incluir a conclusão da avaliação com seu valor de mercado avaliado.
Métodos de avaliação de imóveis
Existiam diferentes métodos que podem ser utilizados na avaliação de imóveis. Embora alguns tenham objetivos finais parecidos, como estabelecer a capacidade de retorno financeiro que o imóvel pode gerar, existem diferenças importantes entre os métodos que devem ser observadas.
Veja quais são os métodos:
· Método comparativo: este método é um dos mais utilizados e consiste em comparar o imóvel avaliado com outros semelhantes, que tenham sido vendidos recentemente. No método comparativo de mercado, os avaliadores imobiliários ajustam os valores considerando as diferenças entre as propriedades comparadas, como diferenças de tamanho e atributos extra como piscina, sistemas de segurança etc.
· Método evolutivo: o método evolutivo estima o valor do imóvel levando em consideração o valor do terreno, o custo da construção e o fator de comercialização. O fator de comercialização representa a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o seu custo de construção, refletindo a demanda por imóveis na região.
· Método de custo: o método de custo ou método de custo de reposição vai calcular o valor da propriedade com base no custo de sua construção. Para chegar ao valor do imóvel, faz-se um levantamento dos custos da construção, considerando materiais e mão de obra especializada. Este tipo de método é mais utilizado para propriedades com características especiais, como instalações industriais, ou imóveis novos.
· Método involutivo: o método involutivo determina o valor de mercado do imóvel com base na capacidade de aproveitamento do imóvel. Neste método, o avaliador de imóveis considera pontos como a localização, tamanho e perfil do imóvel para determinar o melhor aproveitamento da propriedade. O método involutivo é menos comum, sendo mais utilizado por construtoras e incorporadoras para estabelecer o potencial de aproveitamento comercial do imóvel.
· Método de renda: muito utilizado na avaliação para investimento, o método de renda leva em consideração a capacidade de geração de renda do imóvel. Um bom exemplo são imóveis comprados para investimento em aluguel. Neste caso, o método de renda vai avaliar o valor de locação do metro quadrado a ser praticado naquele imóvel para entender o potencial de retorno financeiro que o investimento trará e, a partir daí, determinar o valor de venda do imóvel.
O que é necessário para ser um avaliador de imóveis?
O avaliador imobiliário é um profissional habilitado para realizar avaliações de imóveis, apto a seguir as normas reguladoras, levantar e avaliar os dados necessários e produzir o laudo de avaliação imobiliária.
O corretor de imóveis pode ser avaliador de imóveis, desde que cumpra alguns requisitos. Veja:
· Possuir registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI);
· Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci);
· Possuir registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI);
· Realizar cursos de especialização e atualização em plataformas especialistas no mercado imobiliário.
Quanto custa para fazer uma avaliação de imóveis?
O custo de uma avaliação de imóveis, formalizada por meio do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), pode variar de acordo com a região e o valor do imóvel avaliado. Em geral, os honorários seguem critérios sugeridos por entidades, como o CRECI-SP, que estabelece parâmetros para diferentes situações, como locação ou venda.
Para imóveis destinados à locação, os honorários são calculados com base em percentuais do valor do aluguel mensal. Por exemplo, para aluguéis de até R$2.500,00, o custo da avaliação é equivalente a 100% desse valor.
À medida que o aluguel aumenta, o percentual diminui, variando entre 95% (para valores até R$4.000,00) e 50% (para aluguéis entre R$15.001,00 e R$20.000,00). Para locações acima de R$25.001,00, o percentual é negociado diretamente entre as partes.
No caso de imóveis à venda, os honorários dependem do valor de mercado. Para propriedades avaliadas em R$35.000,00, o custo inicial é de R$882,63. Já para imóveis de até R$10.000.000,00, os honorários podem alcançar R$28.973,48.
Esses valores representam a complexidade do serviço, que inclui análise técnica, visitas ao imóvel e emissão de um laudo detalhado. Negociações podem ajustar os custos às especificidades do mercado e da região.
| Para fins de locação | |
| Valor da Locação | Honorário |
| até R$ 2.500.00 | 100% |
| de R$ 2.501,00 até R$ 4.000.00 | 95% |
| de R$ 4.001.00 até R$ 5.500.00 | 90% |
| de R$ 5.501.00 até R$ 7.000.00 | 85% |
| de R$ 7.001.00 até R$ 8.500.00 | 80% |
| de R$ 10.001.00 até R$ 11.500.00 | 70% |
| de R$ 11.501.00 até R$ 12.500.00 | 65% |
| de R$ 12.501.00 até R$ 15.000.00 | 60% |
| de R$ 15.001.00 até R$ 20.000.00 | 50% |
| de R$ 20.001.00 até R$ 25.000.00 | 55% |
| Acima de R$ 25.001.00 | Percentual acordado |
Conclusão
A avaliação de imóveis, além de ser um processo de grande importância para o funcionamento do mercado imobiliário, também pode significar uma boa oportunidade de especialização e diversificação de atuação para o corretor de imóveis.
Seja para compra, venda, financiamento ou divisão de bens, essa prática contribui para a segurança jurídica e para a tomada de decisões estratégicas.
Além disso, por ser realizada por profissionais habilitados, como peritos avaliadores ou corretores de imóveis, a avaliação segue normas específicas, assegurando precisão e imparcialidade.
Portanto, o processo de avaliação estabelece o valor de um imóvel, assim como fortalece a transparência no mercado imobiliário, contribuindo para decisões financeiras conscientes e alinhadas às necessidades e interesses de todas as partes envolvidas.
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