Avaliação de imóvel: como fazer e o que é necessário

Avaliação de imóvel é um processo fundamental na negociação de propriedades, seja casa, apartamento, imóveis rurais ou comerciais. 

Como avaliar o valor de um imóvel é uma dúvida comum, para isso, existe a avaliação de imóvel.

Uma boa avaliação é o que vai permitir saber o valor de mercado do imóvel e garantir uma negociação justa para todas as partes envolvidas. 

Feita por profissionais especializados, a avaliação de imóveis é utilizada em diversas situações do mercado imobiliário: na negociação do imóvel, cálculos de impostos, avaliação de heranças, financiamento, entre outros. 

Neste artigo, você vai entender o que é a avaliação de imóvel e como ela é feita. Vamos lá! 

O que é avaliação de imóvel?

A avaliação de imóveis é um processo que determina o valor de mercado de um imóvel, para fins de negociação da compra e venda, determinação de heranças, financiamento, regulamentação de impostos, entre outras situações.

Feito por um profissional especializado, o avaliador de imóveis, esse processo leva em consideração alguns fatores como as características do imóvel, oferta e demanda imobiliária na região, inflação, taxas, juros etc. 

Para realizar a avaliação de imóveis, o profissional avaliador segue normas e parâmetros pré-estabelecidos, que garantem a assertividade e imparcialidade no processo.

Quando a avaliação de imóveis é utilizada?

A avaliação de imóveis é necessária em diferentes situações, desde a compra e venda de um imóvel até a partilha de bens em uma herança.

Veja algumas dessas situações em que a avaliação de imóveis é necessária: 

• Compra e venda: a avaliação de imóveis é fundamental em um processo de compra e venda de imóveis, já que é este procedimento que vai determinar o valor justo da propriedade. A avaliação de imóveis na compra e venda vai garantir transparência e justiça no processo, garantindo que tanto comprador quanto proprietário sejam beneficiados com uma negociação justa, sem desvalorização ou superfaturamento no imóvel.
  
• Divisão de herança: nesses casos, a avaliação de imóveis é importante para garantir que a divisão ocorra de forma correta entre os herdeiros a serem beneficiados com o imóvel.
  
• Financiamento: é comum que as instituições financeiras façam a avaliação antes do empréstimo para compra do imóvel. A partir da avaliação do imóvel, é possível determinar o valor de empréstimo adequado para o financiamento imobiliário.
  
• Investimentos: clientes que são investidores imobiliários também fazem uso da avaliação de imóveis para tomadas de decisão estratégicas sobre os investimentos. A avaliação de imóveis também é utilizada para a gestão de ativos na carteira dos investidores.
  
• Cálculo de taxas e impostos: impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) também contam com a avaliação de imóveis para serem calculados. Outras taxas e juros também podem ser definidas e atualizadas com base na avaliação do imóvel.
  
•  Divórcios: em caso de divórcio, assim como na divisão de heranças, a avaliação de imóvel vai determinar o valor do bem a ser partilhado.
  
• Seguro: a avaliação de imóveis é utilizada por seguradoras para determinar o valor do seguro e seus respectivos prêmios em casos de sinistro e outras ocorrências no imóvel.

Como fazer avaliação de imóveis? 

A avaliação de imóveis é feita a partir de critérios pré-estabelecidos e realizada por um profissional habilitado, sendo regulamentada por normas da ABNT, como a NBR 14.653.

Para fazer uma boa avaliação de imóveis, existem algumas etapas a serem seguidas: 

1. Coleta de dados: o avaliador de imóveis faz um levantamento completo de informações sobre o imóvel. Entre as informações envolvidas nesta etapa, estão dados como tamanho do imóvel, localização, barulhos, segurança etc.
   
2. Análise do mercado: a análise do mercado imobiliário local é importante para identificar imóveis semelhantes que podem servir de parâmetro para a precificação e avaliar as tendências de valores na região.
   
3. Visita técnica: durante a avaliação do imóvel, é comum que os avaliadores façam visitas técnicas ao imóvel para conferir as condições da propriedade, tirar medidas e observar outros detalhes que possam influenciar no valor do imóvel.
   
4. Análise das informações coletadas: levantadas as principais informações envolvendo o imóvel e a região em que está localizada, é hora de realizar uma análise criteriosa das informações levantadas para determinar o valor de mercado do imóvel.
   
5. Elaboração do laudo de avaliação: após apurados e analisados os dados que influenciam no valor do imóvel, o avaliador de imóveis elabora um relatório para apresentar o resultado do processo. Este documento, conhecido como laudo de avaliação do imóvel, inclui o valor da propriedade, o método de avaliação utilizado e outras informações importantes.

Métodos de avaliação de imóveis

Existiam diferentes métodos que podem ser utilizados na avaliação de imóveis. Embora alguns tenham objetivos finais parecidos, como estabelecer a capacidade de retorno financeiro que o imóvel pode gerar, existem diferenças importantes entre os métodos que devem ser observadas.

Veja quais são os métodos de avaliação de imóveis:

• Método comparativo: este método de avaliação de imóveis é um dos mais utilizados e consiste em comparar o imóvel avaliado com outros semelhantes, que tenham sido vendidos recentemente.
  
  No método comparativo de mercado, os avaliadores imobiliários ajustam os valores avaliando as diferenças entre as propriedades comparadas, como diferenças de tamanho e atributos extra como piscina, sistemas de segurança etc.
  
• Método evolutivo: o método evolutivo estima o valor do imóvel levando em consideração o valor do terreno, o custo da construção e o fator de comercialização.
  
  O fator de comercialização representa a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o seu custo de construção, refletindo a demanda por imóveis na região.
  
• Método de custo: o método de custo ou método de custo de reposição vai calcular o valor da propriedade com base no custo de sua construção. Para chegar ao valor do imóvel, faz-se um levantamento dos custos da construção, considerando materiais e mão de obra especializada.
  
  Este tipo de método é mais utilizado para propriedades com características especiais, como instalações industriais, ou imóveis novos.

• Método involutivo: o método involutivo de avaliação de imóveis determina o valor de mercado do imóvel com base na capacidade de aproveitamento do imóvel. Neste método, o avaliador de imóveis avalia pontos como a localização, tamanho e perfil do imóvel para determinar o melhor aproveitamento da propriedade.
  
  O método involutivo é menos comum, mais utilizado por construtoras e incorporadoras para estabelecer o potencial de aproveitamento comercial do imóvel.
  
• Método de renda: muito utilizado na avaliação de imóveis para investimento, o método de renda leva em consideração a capacidade de geração de renda do imóvel.
  

Um bom exemplo são imóveis comprados para investimento em aluguel. Neste caso, o método de renda vai avaliar o valor de locação do metro quadrado a ser praticado naquele imóvel para entender o potencial de retorno financeiro que o investimento trará e, a partir daí, determinar o valor de venda do imóvel.

Laudo de avaliação de imóvel: como fazer?

Tão importante quanto a apuração e análise de informações, é a preparação do documento que vai representar todo o trabalho de avaliação de imóveis, o laudo de avaliação de imóvel.

É ele quem vai oficializar a avaliação do imóvel e dar validade ao valor do imóvel determinado na avaliação.

O laudo de avaliação de imóvel deve ser feito levando em consideração as normas da ABNT, como a NBR 14.653. 

Para ter validade, um modelo de laudo de avaliação do imóvel não pode deixar de contar algumas informações importantes. Confira quais são: 

• Identificação do imóvel: endereço, número de matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, atual proprietário etc;
  
• Descrição do imóvel: principais características físicas como número de cômodos, metragem, características especiais etc;
  
• Objetivo da avaliação: venda, compra, financiamento, divisão de bens etc.
  
• Método de avaliação: explicitar qual o método de avaliação utilizado (comparativo, evolutivo, involutivo, de renda, de custo etc); 

• Análise do mercado: informações sobre os dados de mercado utilizados na avaliação do imóvel, como oferta e demanda de imóveis na região, vendas recentes, etc;
  
• Período de avaliação: indicar a data ou o período em que a avaliação foi feita;
  
• Tabela com valores: vale a pena incluir uma tabela com os valores considerados para calcular o valor final do imóvel avaliado;
  
• Valor do imóvel: incluir a conclusão da avaliação do imóvel com seu valor de mercado avaliado.
  

O que é necessário para ser um avaliador de imóveis?

O avaliador imobiliário é um profissional habilitado para realizar avaliações de imóveis, apto a seguir as normas reguladoras, levantar e avaliar os dados necessários e produzir o laudo de avaliação imobiliária. 

O corretor de imóveis pode ser avaliador de imóveis, desde que cumpra alguns requisitos. Veja: 

• Possuir registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI);
  
• Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci);
  
• Possuir registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI);
  
• Realizar cursos de especialização e atualização em plataformas especialistas no mercado imobiliário.

A avaliação de imóveis, além de ser um processo de grande importância para o funcionamento do mercado imobiliário, também pode significar uma boa oportunidade de especialização e diversificação de atuação para o corretor de imóveis. 

Gostou de saber mais sobre a avaliação de imóveis? Conta pra gente nos comentários!