Valor venal do imóvel: o que é e como calcular

O valor venal do imóvel está entre os temas que mais geram dúvidas, especialmente na hora de comprar ou vender uma propriedade. 

Normalmente, as dúvidas são: como faço para saber o valor venal de um imóvel? Qual a diferença entre valor venal e valor real? Como saber o valor venal de um imóvel pelo IPTU? 

Ter as respostas para essas e outras dúvidas sobre o tema vai te ajudar a orientar os clientes durante as transações imobiliárias. Ainda não domina o assunto? Continue lendo! 

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal do imóvel é uma estimativa do seu preço de mercado para transações imobiliárias, definida pelo Poder Público.

A estimativa do preço do valor venal do imóvel é feita com base no metro quadrado da propriedade.

Quem faz o cálculo e define o valor venal do imóvel é a prefeitura da cidade, definindo o preço de mercado do imóvel e utilizando este número como base para cálculos de impostos e taxas.

Para que serve o valor venal do imóvel? 

O valor venal do imóvel serve para calcular impostos e taxas, além de determinar o valor mínimo a ser praticado na compra e venda da propriedade.

Outra utilidade do valor venal é para avaliar o valor o imóvel em casos de inventários, partilha de bens e outras ações judiciais que envolvam a propriedade.

Entre os impostos que são calculados a partir do valor venal do imóvel, estão: 

•  ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto que é pago na compra e venda, ou transferência de titularidade de imóveis;
  
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): imposto cobrado anualmente pela prefeitura sobre a propriedade urbana;
  
• Emolumentos cartorários: taxas cobradas em serviços feitos pelo Cartório de Registro de Imóveis, como escrituras e registros de imóveis;

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado? 

Outra dúvida que surge com frequência quando o assunto é valor venal é sobre a diferença entre o valor venal e o valor real, ou seja, o valor de mercado imóvel.

Tratam-se de dois valores diferentes, embora possam ser próximos. O valor venal serve de parâmetro para orientar transações imobiliárias, mas não necessariamente será o praticado na hora da venda.

Enquanto o valor venal é uma estimativa de preço definida pelo Poder Público, o valor real ou de mercado é o preço pelo qual o imóvel será comercializado.

O valor de mercado é influenciado por diversos fatores, como localização, estado de conversação e melhorias feitas no imóvel.

O valor venal considera a região e metragem da propriedade, não levando em consideração eventuais melhorias e a demanda de mercado da região, o que pode influenciar positiva ou negativamente o valor de mercado a ser praticado.

Para entender melhor a diferença entre valor venal e valor real, vamos aos exemplos:

Um imóvel com valor venal de R$200.000 pode ter um valor real de R$250.000, pois está em bom estado de conservação e localizado uma região valorizada;

Um imóvel com valor venal de R$300.000 pode ter um valor real de R$200.000, pois necessita de reformas e a região tem baixa demanda;

Um imóvel com valor venal de R$120.000 pode ser comercializado pelo mesmo valor real, pois entende-se, após análise do imóvel e do mercado, que este é um valor justo e que favorece sua comercialização.

Como calcular o valor venal?

Mas afinal, como faço para saber o valor venal de um imóvel? Onde está essa informação? São dúvidas que podem surgir de clientes, e é importante ter a resposta na ponta da língua. 

A consulta do valor venal é feita junto à prefeitura da cidade em que o imóvel está localizado. O modo como o valor venal pode ser consultado vai variar de acordo com cada prefeitura. 

Em São Paulo, por exemplo, é possível calcular o valor do imóvel pelo IPTU. Na guia de pagamento do IPTU, basta checar o número de inscrição do imóvel e a data de inscrição. Com essas informações, é possível fazer a consulta no site da prefeitura. 

O cálculo e o modo de consultar o valor venal varia de acordo com a prefeitura da cidade, portanto, é importante informar-se junto à administração local do município, caso esta informação não esteja clara no IPTU. 

Normalmente, o cálculo do valor venal é feito seguindo a seguinte fórmula: 

V = A x VR x I x P x TR

V = valor venal do imóvel;

A = área do terreno ou construção;

VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);

I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do Habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel);

P = posição do imóvel no logradouro;

TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos, reformas etc.).

Embora esta seja a fórmula mais utilizada para calcular o valor venal do imóve, é importante lembrar que este cálculo pode variar de acordo com a prefeitura de cada município.

A melhor forma de saber o valor venal do imóvel é sempre consultando a prefeitura da cidade em que a propriedade está localizada. 

Certidão de valor venal do imóvel. 

Há ainda a certidão de valor venal do imóvel, um documento que pode ser solicitado na prefeitura ou cartório de registro de imóveis, a depender da cidade. 

Também conhecida como certidão de dados cadastrais do imóvel, este documento vai informar o valor venal do imóvel e é fundamental nas transações imobiliárias 

No caso de uma compra, é importante solicitar a certidão ao proprietário, para ter ciência do valor venal do imóvel antes de concluir a negociação, além de garantir a regularidade da propriedade e não assumir dívidas retroativas, como IPTU atrasado. 

Valor venal e IPTU 

O valor venal e o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) têm relação direta. Em algumas cidades, é possível calcular o valor do imóvel pelo IPTU, consultando essa informação diretamente no boleto de pagamento do imposto. 

Mesmo nas cidades em que a informação sobre o valor venal não consta no IPTU, há ligação entre esses dois termos. Isso porque o IPTU é um imposto calculado a partir do valor venal do imóvel. Ou seja, se o valor venal do imóvel muda, o preço do IPTU também vai sofrer alterações. 

Normalmente, o IPTU é calculado da seguinte forma: 

IPTU = Valor Venal do Imóvel x Alíquota do IPTU 

A alíquota do IPTU é definida pela prefeitura e pode variar de acordo com a localização e tipo do imóvel. O ideal é sempre consultar a administração da cidade para entender este imposto. 

Entender sobre o valor venal do imóvel é importante não só para cálculos como IPTU, mas principalmente para orientar transações imobiliárias de compra e venda.

Ficou alguma dúvida sobre o que é valor venal e como é calculado? Comente!