O que é INCC e como calculá-lo?

O corretor de imóveis precisa dominar os principais conceitos da construção civil e estar preparado para tirar dúvidas de seus clientes. Saber o que é INCC, por exemplo, é bastante útil, principalmente se você trabalha com venda de imóveis novos. 

O Índice Nacional de Custo de Construção é uma taxa acompanhada pelo mercado imobiliário, e entender como é feito o seu cálculo também é importante para o corretor. 

Se você quer saber o que é INCC, como ele é calculado e qual o seu impacto na venda de imóveis, acompanhe o artigo a seguir! 

O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo de Construção é uma taxa que mede a variação no custo dos insumos utilizados nas construções habitacionais. 

O INCC é calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE FGV), e é um dos índices que compõem o IGP (Índice Geral de Preços). 

O Índice Nacional de Custo de Construção é calculado desde 1944 pela FGV e é uma das principais taxas da construção civil no Brasil. Ele é divulgado até o 15º dia de cada mês, no portal da FGV. 

Como calcular o INCC?

O INCC é calculado a partir do levantamento de preços feito em sete capitais do país: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. 

Para chegar ao INCC mensal, leva-se em consideração a alteração de preços de matéria-prima da construção, equipamentos, tecnologias, serviços envolvidos na construção habitacional e a mão de obra. 

O mapeamento da variação de preços do INCC é feito por meio de orçamentos desses itens e serviços utilizados pelas empresas de engenharia civil.

Com os valores em mãos, a FGV compara a variação de preços com o mês anterior e estabelece o INCC mensal. 

Como calcular o INCC na parcela do imóvel? 

O INCC interfere na compra de imóveis na planta ou em construção. Se o cliente faz a aquisição de um empreendimento que ainda será/está sendo construído, até a entrega das chaves, as parcelas sofrem o impacto da oscilação do mercado de construção.

As parcelas intermediárias do imóvel em construção, ou seja, aquelas pagas entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, são reajustadas com base no INCC.

Após a entrega das chaves e a averbação do Habite-se, as parcelas do financiamento do imóvel não sofrem mais alterações de acordo com o INCC.

Por exemplo: considerando um imóvel no valor de R$500.000,00 cuja entrada foi de R$100.000,00. O valor residual do imóvel, ou seja, R$400.000,00 é dissolvido em 100 parcelas de R$4.000,00. 

Com a variação do INCC a 0,25%, por exemplo, o saldo do imóvel ficaria assim:

1º mês: saldo de R$400.000,00

Saldo devedor + INCC: R$400.000,00 + 0,25% =  R$401.000,00

Valor da 1ª parcela R$401.000,00 : 100 = R$4.1000,00 

As variações dos meses seguintes, por sua vez, devem ser calculadas levando em consideração o saldo devedor atualizado, descontando o valor pago no mês anterior.

Em um cenário em que o INCC fechou em 0,30%, por exemplo, a segunda parcela neste caso ficaria assim:

2º mês: saldo devedor de R$395.900,00

Saldo devedor + INCC: R$395.900,00 + 0,30% = R$397.085,00

Valor da 2ª parcela  R$397.085,00 : 99 = R$4.010,95

Vale reforçar que esse racional de variação no valor da parcela acontece no pagamento das parcelas intermediárias do imóvel, aquelas pagas do momento do fechamento do contrato até a entrega das chaves e emissão do Habite-se do empreendimento. 

Após a entrega das chaves, a variação sobre as parcelas refere-se aos juros do financiamento acordado com a instituição financeira escolhida. 

INCC e juros de obra: qual a diferença?

O INCC é um índice utilizado para fins de correção dos valores devidos pelo imóvel em construção, com base na variação de preços de materiais e mão de obra envolvidos na construção habitacional. Portanto, não é considerada uma taxa de juros. 

Os juros de obra, ou taxa de evolução de obra, por sua vez, é um valor cobrado pelas instituições financeiras às construtoras e repassado ao cliente durante a obra. 

Enquanto os juros de obra funcionam como uma espécie de seguro para garantir que o imóvel seja entregue na data estipulada pelo contrato, o INCC é um índice que reajusta o valor pago por aquela construção de acordo com o mercado. 

Diferentes tipos

O Índice Nacional de Custos de Construção é um dos principais indicadores do setor de construção civil no Brasil e tem parte importante no cálculo do IGP. 

Há mais de meio século sendo mapeado, o INCC sofreu algumas atualizações ao longo do tempo, acompanhando a evolução do próprio mercado. Uma delas diz respeito à divisão de seus diferentes tipos.

A principal diferença entre os tipos de INCC refere-se ao período de coleta dos dados que compõem o índice. São eles: 

• INCC-10: pesquisado entre os dias 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência;
  
• INCC-M (Mercado): pesquisado entre os dias 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. Representa 10% do IGP-Mercado.
  
• INCC-DI (Disponibilidade Interna): calculado entre o primeiro e o último dia do mês de referência. Representa 10% do IGP-Disponibilidade Interna.

Em linhas gerais, esse é um índice de reajuste importante na construção habitacional e tem impacto direto no valor da parcela do imóvel.

Portanto, é importante orientar os clientes sobre a necessidade de uma reserva financeira para essas alterações.

Se você é corretor de imóveis na planta ou em construção, fique atento às variações do INCC para orientar seus clientes da melhor forma.

Você já conhecia o conceito desse índice? Comente que outros conceitos de construção civil você gostaria de ver por aqui!