IGP-M negativo não deve reduzir o preço do aluguel

O IGP-M negativo têm gerado muitas dúvidas sobre a possibilidade de queda dos preços de locação, mas dados levantados pelo DataZAP+ mostram que uma parcela grande dos locatários não tem conhecimento do índice utilizado para o cálculo do reajuste do seu aluguel.

A economista da OLX Brasil Larissa Gonçalves explica que diferentes índices podem ser usados, desde que haja acordo entre o proprietário e o inquilino.

No caso dos contratos que usam o IGP-M atualmente, mesmo com o índice negativo, os valores praticados não devem diminuir.

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Índice de reajuste de alugueis é desconhecido por grande parte dos locatários

Parte importante dos locatários brasileiros desconhece o índice utilizado para a aplicação de reajustes em seus contratos de locação. É o que mostra a pesquisa elaborada pelo DataZAP+, braço de inteligência de dados do ZAP+.

No levantamento realizado ao final de 2022, 36% das pessoas com contratos vigentes afirmaram não saber como funciona o reajuste, enquanto 58% das que procuram imóveis para locação não sabiam qual índice poderia ser aplicado em contrato. 

Segundo a Lei nº 8.245/9, mais conhecida como “Lei do Inquilinato”, o proprietário do imóvel tem o direito de reajustar de maneira periódica o valor do aluguel pago pelo locatário. O que não é definido pelo código, porém, é a frequência do reajuste, assim como o índice utilizado para a correção dos valores.

Quando se fala em periodicidade, no Brasil, é comum as partes determinarem o prazo de 12 meses para atualização.

Em relação ao indicador, o IGP-M (Índice Geral de Preços e Mercado) divulgado pelo FGV IBRE, historicamente, é aplicado de maneira padrão e é visto como referência para determinar os reajustes contratuais.

Embora seja o mais utilizado, o proprietário e o locatário têm o direito de optar por outros índices, em comum acordo. Alguns exemplos são:

• IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE.

• IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pelo FGV IBRE;

• IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE;

• INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE.

De acordo com a economista do DataZAP+, Larissa Gonçalves, quem vai alugar deve ficar atento ao índice utilizado, pois existem variações importantes que podem alterar consideravelmente o preço final do aluguel.

“A escolha do índice é importante na jornada de locação. Dependendo do índice escolhido, o reajuste poderá ser maior ou menor, afetando as despesas do locatário em maior ou menor grau e impactando na continuação do acordo inicial entre o locador e locatário”, explica. Desta forma, o melhor caminho é pesquisar bem as opções.

Evolução dos índices de reajuste de 2021 a 2023

Um exercício prático, considerando um imóvel residencial que foi alugado em março de 2020, com reajustes até 2023, mostra bem o que aconteceu no período e o impacto do índice definido no longo prazo.

Para isso, foi considerado um valor inicial de aluguel de R$ 1.000 mensais, sem contar o condomínio, e os reajustes ano a ano, após 12 meses, pelos  diferentes índices: IGP-M, IPCA e IVAR.

Evolução do preço de aluguel	IGP-M	IPCA	IVAR
Mar. 2021	R$ 1.311	R$ 1.061,20	R$ 1.008,40
Mar. 2022	R$ 1.504,63	R$ 1.181,12	R$ 1.071,32
Mar. 2023	R$ 1.507,19	R$ 1.236,04	R$ 1.166,67
Alta no período	R$ 507,19	R$ 236,04	R$ 166,67

Evolução dos Índices – Valor acumulado em 12 meses para reajuste

Contexto macroeconômico

Como o exercício acima demonstra, a escolha do índice não é uma tarefa simples. E a história recente do mercado de locação residencial comprova isso, em especial, no período entre 2020 e 2021, quando o segmento foi profundamente impactado pela pandemia de Covid-19.

No período, o IGP-M, que chegou a ser conhecido como o índice de reajuste dos aluguéis e era utilizado como padrão nos contratos de locação, sofreu uma alta de 37% em 12 meses, o que gerou um grande impasse nas negociações.

Embora o reajuste seja um direito do locador, na ocasião, a magnitude do índice, especialmente diante da crise sanitária e econômica, tornou esse repasse integral quase impraticável, situação que se estendeu até mesmo para novos contratos.

A alternativa encontrada em muitos casos para equilibrar a situação foi a adoção do IPCA como índice de correção nos contratos. “Uma das vantagens é que ele é menos sensível à volatilidade do câmbio em comparação com o IGP-M”, destaca Larissa.

Queda recente do IGP-M não deve reduzir o preço do aluguel

Desde seu pico, em maio de 2021, porém, o IGP-M seguiu em trajetória de queda, sendo o mais recente em abril de 2023, chegando a -2,17% no acumulado em 12 meses. Pelo histórico esta foi a primeira vez, desde fevereiro de 2018, que esse índice ficou negativo.

Embora a expectativa por parte de locatários seja que a queda represente uma redução no valor do aluguel, isso não deve refletir na maioria dos contratos vigentes no mercado, uma vez que geralmente há uma cláusula para que o reajuste seja aplicado somente se o índice for positivo.

Neste caso, o que deve acontecer é a manutenção do valor do aluguel, com a possibilidade de novas negociações.

Esse exemplo recente deixa clara a importância das duas partes dialogarem sobre o cenário econômico para escolherem um índice de referência que seja justo para ambos.

“É preciso ressaltar que qualquer que seja o índice definido, a recomendação é escolher aquele que reflita a real valorização do imóvel, sendo o valor factível para a manutenção do contrato tanto para o proprietário quanto para o inquilino”, finaliza Larissa.