PTAM: o que é, importância e quando emitir o documento

O PTAM é um documento essencial no mercado imobiliário, sendo utilizado para determinar o valor venal de um imóvel de forma objetiva e embasada em critérios técnicos.

Por este aspecto, a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica segue normas rigorosas, como as estabelecidas pela NBR 14.653 da ABNT, e considera fatores diversos, desde a localização e características físicas do imóvel até a oferta e demanda do mercado local.

Neste artigo, explicamos o conceito deste tipo de parecer, sua finalidade e quando deve ser emitido. Além disso, ao final também apresentamos uma tabela com os valores de mercado praticados em honorários.

Continue no artigo e tenha uma ótima leitura!

O que é PTAM?

O PTAM, ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é um documento adotado no mercado imobiliário de modo a analisar, determinar e registrar o valor de um imóvel, seja para fins de compra, venda, locação ou financiamento.

Desse modo, o parecer técnico é realizado com base em análise criteriosa que considera múltiplos fatores que interferem no valor de mercado de um imóvel. Por exemplo, a sua localização, características físicas, estado de conservação, infraestrutura da região, bem como aspectos econômicos e de oferta e demanda no mercado local.

Tendo em vista o seu peso e reconhecimento legal, este documento é utilizado para dar respaldo a negociações imobiliárias, assegurando que tanto o vendedor quanto o comprador ou locatário tenham uma visão clara e imparcial sobre o valor do bem em questão.

Além disso, o PTAM também pode ser utilizado como prova em processos judiciais ou em questões de heranças e partilhas, servindo de instrumento que certifica o valor de um imóvel.

Qual profissional pode emitir o PTAM?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica deve ser emitido por um corretor de imóveis devidamente registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e possui registro de CNAI, como estipulado pela Resolução-COFECI n° 1.066/2007.

Para emitir esse documento, o corretor deve possuir formação específica em Perito Avaliador de Imóveis e estar atualizado quanto às normas técnicas e práticas vigentes em avaliação imobiliária, como, por exemplo, a NBR 14.653 da ABNT, que regula os procedimentos para avaliações de bens.

Além disso, o profissional deve ter conhecimento aprofundado sobre o mercado imobiliário, legislação urbana e características regionais que possam impactar o valor de um imóvel.

Diferente do laudo de avaliação técnica, que pode ser elaborado apenas por engenheiros e arquitetos, o PTAM é uma prerrogativa exclusiva dos corretores de imóveis, o que reforça sua importância no contexto mercadológico.

O documento deve ser imparcial e embasado em dados concretos, garantindo assim uma análise confiável e fundamentada para transações, financiamentos, e litígios judiciais que envolvam a avaliação de bens imobiliários.

Em quais casos é necessário emitir o PTAM?

Este documento é solicitado em diversos cenários do mercado imobiliário. Entretanto, convencionalmente, é solicitado em transações de compra, venda ou locação de imóveis, quando é importante determinar o valor de mercado de forma objetiva.

Além disso, o documento também é exigido em processos de financiamento imobiliário, onde bancos e instituições financeiras utilizam o parecer para validar o valor do bem como garantia.

Do mesmo modo, este parecer é solicitado durante processos de partilhas de bens, como em divórcios e inventários, quando há necessidade de uma avaliação de imóvel precisa e objetiva.

Ele também pode ser solicitado em litígios judiciais envolvendo disputas sobre o valor de propriedades.

O parecer técnico oferece uma visão imparcial que pode servir como prova em processos. Em paralelo, o PTAM é fundamental para corretores e proprietários que desejam garantir uma negociação justa, baseada em dados do mercado local, evitando prejuízos financeiros.

Qual a importância deste documento?

Ao basear-se em dados concretos e critérios técnicos, este parecer técnico garante que o valor atribuído ao imóvel seja realista e condizente com o mercado. Essa fundamentação permite que as partes envolvidas — compradores, vendedores e locatários — tenham maior segurança e transparência durante o processo de negociação.

Além disso, com informações precisas sobre o imóvel, as partes interessadas em um imóvel podem analisar a viabilidade de uma compra ou locação, além de identificar oportunidades ou riscos.

Ou seja, funcionando como uma base sólida para negociações, permitindo que as partes discutam os valores de forma objetiva e com dados técnicos, o que facilita a definição de acordos justos.

O cumprimento de requisitos legais e financeiros é outro aspecto importante. Instituições financeiras, por exemplo, utilizam este documento para validar garantias em operações de crédito, como financiamentos imobiliários.

Por fim, ao elaborar um PTAM de qualidade, o corretor de imóveis melhora sua reputação profissional. A emissão de um documento preciso e tecnicamente embasado demonstra expertise, conferindo maior credibilidade e confiança aos clientes, assim como fortalecimento de sua posição no mercado.

• Avaliação fundamentada sobre o valor do imóvel
• Tomada de decisões embasadas
• Base sólida para negociações
• Cumprimento de requisitos legais e financeiros
• Melhora da reputação do profissional

Entenda como é o processo de elaboração do PTAM

A elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é um procedimento detalhado e objetivo, que segue metodologias consolidadas conforme as normas da ABNT, como as NBR 14.653-1, 14.653-2 e 14.653-3.

Desse modo, o perito avaliador também deve atender aos requisitos mínimos descritos pela Resolução COFECI 1.066/2007, que estipula o processo de avaliação, considerando fatores fundamentais para garantir exatidão e precisão.

O perito avaliador deve levar em conta a finalidade do imóvel e o objetivo da avaliação, ajustando a metodologia e o prazo de entrega do parecer para cada situação específica.  Para tanto, utiliza as seguintes metodologias:

• Método Comparativo: utiliza valores de imóveis semelhantes na mesma região;
• Método Involutivo: estima o valor de terrenos a partir da projeção de seu aproveitamento;
• Método Evolutivo: analisa o valor de construção e melhorias do imóvel;
• Método de Capitalização de Renda: projeta o valor com base em rendimentos futuros, como em imóveis para aluguel.

Esses métodos garantem uma avaliação objetiva e em conformidade com a realidade econômica e mercadológica.

Para tanto, o perito avaliador segue os procedimentos técnicos e os critérios estabelecidos pelas normas brasileiras, considerando em paralelo aspectos econômicos locais, de modo que o valor atribuído ao imóvel seja preciso e confiável.

Quais critérios são avaliados para definir o valor comercial de um imóvel?

Como vimos anteriormente, diversos fatores e métodos são utilizados no processo de avaliação do valor venal de um imóvel. Assim, para chegar em um resultado imparcial e objetivo, o corretor e perito avaliador considera aspectos como:

• Localização;
• Características físicas;
• Aproveitamento econômico;
• Comparativos de mercado;
• Relação de oferta e demanda.

O primeiro fator, localização, inclui na análise a infraestrutura da região, como proximidade a serviços essenciais, áreas comerciais e transporte público. Em seguida, avaliam-se as características físicas do imóvel, como área construída, estado de conservação, idade da construção e presença de benfeitorias.

Outro critério importante é o aproveitamento econômico do imóvel, ou seja, seu potencial para gerar renda, especialmente em imóveis comerciais ou terrenos.

Também se utilizam métodos como o comparativo de mercado, que estabelece relações de avaliação venal próxima ou distante do imóvel, tendo em vista outros com características semelhantes na mesma região.

Além disso, são considerados fatores econômicos, como oferta e demanda, assim como o contexto macroeconômico, como as taxas de juros e o desempenho do setor imobiliário.

Quanto custa o PTAM?

Assim como qualquer outro serviço especializado, os valores praticados para a emissão de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica podem flutuar de uma região para outra. De modo a se estabelecer um referencial, apresentamos a seguir a tabela de honorários proposta pelo CRECI-SP.

Para fins de locação
Valor da Locação	Honorário
até R$ 2.500.00	100%
de R$ 2.501,00 até R$ 4.000.00	95%
de R$ 4.001.00 até R$ 5.500.00	90%
de R$ 5.501.00 até R$ 7.000.00	85%
de R$ 7.001.00 até R$ 8.500.00	80%
de R$ 10.001.00 até R$ 11.500.00	70%
de R$ 11.501.00 até R$ 12.500.00	65%
de R$ 12.501.00 até R$ 15.000.00	60%
de R$ 15.001.00 até R$ 20.000.00	50%
de R$ 20.001.00 até R$ 25.000.00	55%
Acima de R$ 25.001.00	Percentual acordado

Para os imóveis em processo de venda, considera-se uma margem entre R$882,63 e R$28.973,48 em honorários. Estes valores são referentes a imóveis avaliados inicialmente na faixa que se inicia em R$35.000,00 e finaliza em R$10.000.000,00.

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Conclusão

Neste artigo você aprendeu sobre o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), um documento essencial ao mercado imobiliário, que fornece dados objetivos, avaliação imparcial e estrutura técnica sobre o valor de um imóvel.

Como vimos, esse documento deve ser emitido por corretores devidamente qualificados, com registro no CRECI e CNAI ativo, a partir de rigorosos critérios estabelecidos por normas técnicas e métodos de análise consolidados, garantindo precisão e exatidão.

Portanto, o PTAM não só facilita transações imobiliárias justas e seguras, como também contribui para o cumprimento de exigências legais e financeiras, como financiamentos e processos judiciais.

Gostou do artigo? Aproveite e saiba como fazer um contrato de compra e venda de imóvel, garantindo segurança jurídica e reforçando a confiabilidade da transação.