Mercado recomenda cautela para diminuir taxa de distrato
Com a perspectiva de crise financeira rondando o país nos últimos tempos, os corretores de imóveis e as incorporadoras estão se desdobrando para conseguir manter os bons índices de vendas, mas mesmo assim, o trabalho é árduo. Segundo a agência de classificação de risco, Fitch, em levantamento feito com nove empresas grandes que atuam em todo o país, de cada 100 imóveis vendidos na planta, 41 foram devolvidos de janeiro a setembro de 2015. Nos dois anos anteriores, esse número não ultrapassava 30 imóveis.
Para manter as vendas e evitar o problema, a Fitch aponta que os descontos vão continuar e a queda de preços pode ultrapassar os 20% em algumas cidades ainda neste ano.
O desafio dos corretores é evitar o distrato (Foto: Shutterstock)
No entanto, o mercado vê os números com tranquilidade, segundo o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) e o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
“Na realidade a Fitch fez um levantamento em cima de nove empresas listadas na bolsa e identificou o distrato de 40%. Mas a média do setor é de 20%, nisso considera-se outras empresas que não entraram no estudo. Entendemos que essas, em especial, que têm um número de distrato maior, acontece por característica de vendas mais agressivas, com clientes que não estivessem consolidados no desejo ou nas condições de compra”, diz Flavio Prando, vice-presidente nacional do Secovi-SP.
Já para o Creci, o desafio dos corretores é garantir que o negócio siga de pé. “O distrato acontece por conta de desemprego, ou queda no faturamento da empresa. A suspensão temporária de três a seis meses de pagamento para que o cliente se recupere seria mais positivo para os dois lados”, diz José Augusto Viana Neto, presidente da entidade.
A devolução
Para quem desiste do negócio, alguns valores não são devolvidos porque são irrecuperáveis – a comissão do corretor, de 6%, por exemplo, é uma delas. Verba de despesa de propaganda também não. Alguns impostos também podem ser irrecuperáveis. “Normamente essas despesas giram em torno de 30% a 40% do que foi pago. A devolução que deveria ser feita desconta isso”, diz Prando.
O importante, no entanto, é ressaltar que a devolução não pode prejudicar o condomínio, de acordo com o Creci. Normalmente, o valor é devolvido em parcelas ao comprador até a revenda. O prazo é de até 180 dias para começar a devolução sem criar desencaixe. “O problema é que hoje em dia a maioria dos apartamentos são condomínios clubes, com alto valor de despesas com pessoal e manutenção. Essa taxa alta de distrato atrapalha exatamente esse período de consolidação do prédio”, diz Viana.
Outro ponto em questão são os diferentes entendimentos do judiciário quanto o valor a ser devolvido ao comprador que desiste da compra. Há decisões nos fóruns paulistas que determinam a devolução de até 90%, de acordo com o caso e o valor pago.
A dica para os corretores é redobrar a atenção na aprovação das fichas e seleção dos clientes, segundo os especialistas. “Houve um momento de euforia e as pessoas se comprometeram além do limite. Com a crise, estão devolvendo esses imóveis. O trabalho agora é atrair clientes com o perfil do empreendimento e garantir uma boa venda”, diz Prando. Os descontos e as promoções não são descartados, segundo eles, mas devem respeitar as condições de pagamento oferecidas pelo cliente e pela construtora.
Para minimizar o problema a Associação dos Mutuários de São Paulo (AMSPA) recomenda cautela antes de concretizar o negócio. “Nesse momento, de cenário econômico ruim, é mais do que fundamental ao futuro comprador reunir a família e colocar as contas na ponta do lápis para saber se realmente pode assumir o compromisso de longo prazo com as prestações da moradia”, diz Marco Aurélio Luz.
O setor confirma que tem negociado com o governo melhor condições para o distrato entre as partes, como alternativa para contornar o problema em tempos de crise financeira. A ideia é aumentar o prazo para a devolução do dinheiro ao comprador que desistiu do negócio ou aumentar prazos para o pagamento do imóvel. “Nossas alternativas já foram levadas e estão em estudo. Aguardamos um posicionamento”, confirma Prando.
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