IVAR: tudo sobre o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) representa uma ferramenta inovadora para a avaliação precisa do comportamento do mercado imobiliário no Brasil.

Desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), este novo índice mede a evolução dos preços de aluguéis residenciais em quatro capitais do país, tendo como base os dados de contratos de locação.

Neste artigo, explicamos tudo sobre este novo índice: seu conceito, metodologia de cálculo, importância para o mercado imobiliário, tendências e como utilizá-lo de maneira estratégica.

Continue no artigo e tenha uma ótima leitura!

O que é o índice IVAR?

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), é um indicador que mede a evolução mensal dos preços de aluguéis residenciais em quatro capitais brasileiras: Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo.

Baseado em dados de contratos de locação obtidos junto a empresas administradoras de imóveis, este índice analisa valores de novos contratos e reajustes de contratos existentes, capturando assim os preços efetivamente praticados no mercado de aluguéis, em vez de preços anunciados.

Essa abordagem fornece uma visão mais precisa da variação dos aluguéis, que reflete as dinâmicas reais de oferta e demanda.

O IVAR contribui para a análise econômica ao oferecer uma medida detalhada e transparente da inflação dos aluguéis residenciais, fator relevante para o cálculo de índices gerais de preços.

Além disso, como ressaltado por Luiz Guilherme Schymura, pesquisador do FGV IBRE e doutor em economia pela Fundação Getúlio Vargas, espera-se que “o IVAR possa também ser útil para os policy-makers brasileiros”

Isto é, a avaliação positiva do impacto deste novo indicador para ajustes mais precisos em políticas fiscais e monetárias, tendo em vista que influencia variáveis como o teto de gastos e a indexação de benefícios sociais e previdenciários.

Embora ainda não seja amplamente adotado como indexador oficial de contratos de aluguel, este novo índice representa um avanço importante na mensuração de preços de locação no Brasil, oferecendo uma metodologia que busca maior aderência à realidade econômica do setor.

Como é feito o cálculo do IVAR?

O cálculo do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais é realizado com base na variação efetiva dos preços dos aluguéis em contratos vigentes, refletindo, assim, valores realmente praticados no mercado.

A FGV IBRE coleta dados diretamente de contratos residenciais e o índice é calculado a partir de uma média ponderada das variações dos aluguéis, em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Avaliando este conjunto de dados, os pesquisadores consideram os ajustes trimestrais que, assim, fornecem uma média da variação em 12 meses.

Desse modo, o novo índice sobre aluguéis residenciais ele oferece uma medida mais precisa para a inflação no valor dos contratos. A metodologia do índice permite que o FGV IBRE e outras instituições, como o IBGE e a Fipe, enriqueçam o conjunto de dados que balizam decisões econômicas e políticas no Brasil.

A importância do IVAR no mercado imobiliário

Este novo índice de mensuração da evolução e flutuação dos valores de contratos de aluguel residencial apresenta um conjunto de vantagens que abarcam desde a maior ciência do comportamento do mercado imobiliário até a possibilidade de reelaboração de políticas fiscais.

Essencialmente, o índice preenche uma lacuna importante, tendo em vista que indicadores anteriores, baseados em ofertas de aluguel, por vezes não expressam efetivamente os valores contratados.

Desse modo, ao capturar dados diretamente dos contratos firmados, o IVAR oferece uma base mais realista para decisões econômicas e financeiras, afetando, por exemplo, cálculos de inflação que orientam políticas monetárias e fiscais.

Estes aspectos influenciam, por exemplo, a prática de renegociação de contratos. Imagine o seguinte cenário: um proprietário/imobiliária com imóvel em locação em São Paulo, por exemplo, poderia usar o índice para avaliar a proposta de reajuste de aluguel.

Se o índice mostra que os aluguéis da região tiveram uma variação superior ao esperado, é possível apresentar dados concretos e objetivos na elaboração de um aditivo contratual ou, ainda, de emprego direto do reajuste – a depender da estrutura do acordo de locação.

O mesmo cenário pode ser analisado por outro viés. Considerando a proposta de reajuste apresentada pelo proprietário, avaliando o índice, o locatário poderia sinalizar a aderência ou não do novo valor, tendo em vista o efetivo comportamento de mercado avaliado pela FGV.

Além disso, para investidores, o IVAR fornece uma visão mais detalhada da dinâmica dos aluguéis, auxiliando em análises econômicas e na tomada de decisões e movimentos estratégicos no setor imobiliário.

Tendências de mercado refletidas por este índice

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais expressa tendências importantes no mercado imobiliário, uma vez que é capaz de capturar a evolução mensal dos preços de aluguéis em capitais brasileiras.

Ao contrário de outros índices que consideram diversos fatores, como o consumo, este índice tem como princípio metodológico e objetivo mensurar a dinâmica e variações dos aluguéis, sendo específicos ao mercado imobiliário. Por exemplo:

• Crescimento e estagnação regional: o índice permite identificar quais regiões estão apresentando aumento nos preços dos aluguéis e quais estão estagnadas. Isso ajuda investidores e corretores a localizarem áreas em crescimento, assim como evitarem regiões com baixa valorização.
• Expectativas de rentabilidade: investidores podem utilizar o índice para ajustar suas expectativas de rentabilidade em função das tendências de alta ou baixa nos aluguéis, auxiliando a tomar decisões mais informadas sobre aquisições e vendas de imóveis.
• Reajustes Contratuais: capturando a variação real dos preços praticados, o índice oferece uma base sólida para negociações de reajustes de aluguéis, refletindo de forma mais precisa a dinâmica do mercado, o que pode influenciar o comportamento dos locatários e proprietários.

Assim, o IVAR se estabelece como uma ferramenta essencial para a compreensão das tendências do mercado de aluguéis, oferecendo informações cruciais para locadores e locatários.

IVAR vs outros índices utilizados no setor de imóveis

Como vimos anteriormente, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais possui a capacidade de expressar efetivamente as variações dos preços de aluguel com base nos contratos firmados.

Avaliando o histórico dos índices de preços e sua correlação com o processo inflacionário, o Pesquisador e Coordenador do Índice de Preços ao Consumidor do FGV IBRE, André Braz, destaca que comparações entre os demais índices mostram diferenças substanciais em certos períodos.

Para compreender seu impacto, vale notar que, ao incluir o novo índice nas estimativas de inflação, há implicações relevantes sobre o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).

Por exemplo, em 2019, o IPCA e o INPC seriam 0,4 e 0,5 pontos percentuais inferiores, respectivamente, caso o IVAR tivesse sido considerado. Tais diferenças impactam diretamente políticas monetárias e fiscais, incluindo o teto de gastos públicos e a correção do salário mínimo, além de outros benefícios sociais.

Crédito: André Braz, 2022

Crédito: André Braz, 2022

Fonte: BRAZ, André. Inflação: as muitas histórias refletidas nos índices de preços. Conjuntura Econômica, 2022.

IGP-M

O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é historicamente usado para reajustes de aluguéis, mas possui limitações no contexto imobiliário. Como ele considera uma ampla cesta de produtos e serviços, incluindo matérias-primas e itens de consumo não relacionados diretamente ao setor, muitas vezes acaba inflacionando os reajustes de aluguel de maneira desconectada dos preços de locação propriamente ditos.

IPCA

Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), apesar de ser o principal indicador da inflação oficial, não se destina exclusivamente ao mercado imobiliário. Embora capture os preços ao consumidor, incluindo habitação, ele reflete apenas as variações no custo de vida, e não especificamente as flutuações de contratos de aluguel.

Como utilizar o IVAR de forma estratégica na imobiliária?

Para utilizar o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais de forma estratégica em uma imobiliária, é crucial integrar suas análises ao processo de gestão de contratos de locação.

Essencialmente, este índice fornece dados precisos sobre a evolução dos aluguéis, permitindo que os profissionais do setor imobiliário formulem e apresentem decisões objetivas, atualizadas e relacionadas ao efetivo comportamento de mercado.

Como vimos anteriormente, um exemplo prático é na renegociação de aluguéis. Se um proprietário pretende reajustar o valor de um contrato, a imobiliária pode consultar o índice para verificar a variação dos aluguéis na região.

Se o índice indicar um aumento significativo, a imobiliária pode justificar o reajuste, apresentando dados concretos ao locatário. Por outro lado, se o índice apontar uma queda ou estabilização, isso pode servir como argumento para o locatário contestar o aumento proposto.

Além disso, o índice pode auxiliar investidores a avaliar tendências de mercado e a tomar decisões mais informadas sobre aquisição e valorização de imóveis, contribuindo assim para uma gestão mais eficaz no setor imobiliário.

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Conclusão

Neste artigo, você aprendeu sobre o novo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, desenvolvido pelo FGV IBRE, representando um avanço significativo na mensuração dos preços de locação no Brasil e oferecendo uma abordagem mais realista e precisa em comparação com índices tradicionais.

Como vimos, a metodologia de cálculo deste índice se baseia em dados efetivamente praticados em contratos de locação; aspecto que proporciona informações valiosas e contribui para decisões mais informadas em negociações de reajustes e planejamento estratégico no mercado imobiliário.

Portanto, o IVAR se apresenta como uma ferramenta bem-vinda para a compreensão das dinâmicas de aluguéis residenciais, possibilitando um melhor alinhamento entre as expectativas de mercado e a realidade econômica.

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