Guia analítico + vídeo: 15 medidas do governo e seus impactos no mercado imobiliário

13 de maio de 2020 • 1 Comentário

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Nos últimos dois meses o governo federal vem anunciando diversas medidas com o objetivo de diminuir os efeitos da pandemia do Coronavírus na economia e na vida dos brasileiros. A boa notícia é que, direta ou indiretamente, boa parte delas afetam o mercado imobiliário brasileiro!

Para que você as conheça, o time de economistas do DataZAP, empresa do Grupo ZAP, criou o material 15 medidas do governo e seus impactos no mercado imobiliário, com um guia analítico + vídeo explicativo. Confira abaixo 5 medidas apresentadas no material!

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1. Maior prazo para pagamento de impostos federais, estaduais e municipais por empresas optantes do Simples Nacional

Realizada pelo Comitê Gestor do Simples Nacional, essa medida, prorrogou o prazo para pagamento dos tributos federais, estaduais e municipais no âmbito do Simples Nacional. Ela também é válida para os microempreendedores individuais (MEI). Dessa forma, o vencimento de todos os tributos do Programa Gerador do DAS-MEI (PGMEI) relativo aos meses de março, abril e maio foram prorrogados para 20 de outubro, 20 de novembro e 21 de dezembro, respectivamente. Para os demais optantes do Simples Nacional, os tributos do Programa Gerador do Documento de Arrecadação do Simples Nacional – Declaratório (PGDAS-D) com vencimento em março, abril e maio ficam prorrogados para 20 de julho, 20 de agosto e 21 de setembro, respectivamente.

De forma geral, a medida ajudará as micro e pequenas empresas, que são as que terão mais dificuldades em absorver o choque do coronavírus no fluxo de caixa, preservando empresas e empregos.

Os impactos no setor imobiliário são:

Alívio das contas dos MEIs durante a pandemia, tornando mais provável o pagamento de aluguéis e financiamentos. Da mesma forma, podemos esperar que haja redução do desejo dos proprietários de venderem seu imóvel somente para levantar dinheiro para atravessar a crise. Este movimento diminui o volume de transações, segura preços no curto prazo e mantém condições melhores para o mercado de compra e venda durante a retomada.

A preservação de empresas e empregos seguram o nível de renda do consumidor para além da crise do Coronavírus, impulsionando o mercado imobiliário na retomada.

A medida preserva empregos formais, garantindo maior arrecadação pelo FGTS no longo prazo, o que melhora a disponibilidade de crédito imobiliário.

2. Previsão para jornadas maiores de trabalho para compensar horas trabalhadas a menos durante a crise

Essa ação do governo também foi publicada na MP 927 e trata de questões trabalhistas. Determina que, em caso de paralisação da atividade das empresas durante a pandemia, seja criado um banco de horas inverso. Isso implica que durante a suspensão da atividade produtiva, o trabalhador passa a dever horas ao empregador. Caso o empregado tenha créditos no banco de horas, deve ser realizado o abatimento correspondente. Caso o trabalhador não tenha créditos no banco de horas, deverá haver uma compensação (em termos de horas trabalhadas) ao empregador em até 18 meses do término do estado de calamidade pública. Essa compensação de horas não pode ser superior a 2 horas por dia.

De forma geral, a medida auxilia na administração do fluxo de caixa das empresas, ajudando a preservar empresas e empregos, além de acelerar a recuperação da renda após a economia.

Os impactos no mercado imobiliário são:

A preservação de empresas e empregos acarretam maior renda após a crise do coronavírus, impulsionando o mercado de compra e venda na retomada.

A medida também tem a capacidade de preservar empregos formais ao ajudar as empresas atravessarem o período de crise, garantindo maior arrecadação pelo FGTS no longo prazo, o que melhora a disponibilidade de crédito imobiliário.

Ajuda as grandes empresas do setor a remanejar seu quadro de funcionários. Particularmente importante para grandes incorporadoras que podem continuar as obras no período de isolamento social, onde enfrentam um choque imediato de financiamento com a queda abrupta de vendas de imóveis em plantas ocasionado pelo fechamento dos stands.

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3. Crédito com recursos do BNDES via fintechs

Essa política permite que as fintechs de crédito autorizadas a operar como Sociedades de Crédito Direto emitam cartão de crédito, podendo financiar suas operações com recursos do BNDES. Isso irá possibilitar que o crédito alcance uma maior quantidade de clientes, dado que essas fintechs, por atuarem através de plataformas digitais, possuem elevada capilaridade no mercado. Além disso, a forma de controle acionário dessas fintechs envolvendo fundos de investimento foi alterada: agora, o controle será realizado por esses fundos de forma indireta, por meio de pessoa jurídica situada no Brasil, que tenha por objeto social exclusivo a participação societária em instituições financeiras.

Os efeitos gerais desta medida são a pulverização do crédito que melhoram a competitividade no setor, ou seja, tornando-o mais acessível e barato. Além disso, facilita a disponibilidade de crédito a empresas e pessoas tradicionalmente com menor acesso a produtos financeiros, o que ocorre devido aos produtos inovativos usualmente oferecidos por fintechs.

Os impactos no mercado imobiliário são:

A maior facilidade e o menor custo em tomar crédito estimulam que se tome empréstimos para arcar com despesas essenciais, como o pagamento de aluguéis e parcelas de financiamentos imobiliários, melhorando a adimplência desses compromissos e se tornando uma alternativa à venda do imóvel para levantar recursos. Neste momento de crise, a diminuição da oferta de imóveis disponíveis no mercado de compra e venda segura os preços no curto prazo e mantém condições melhores para o setor na retomada pós-pandemia.

As melhores condições de crédito também alcançam as empresas, facilitando a gestão do fluxo de caixa. Dessa forma, a medida ajuda na preservação de empresas e empregos, impulsionando a retomada do mercado de compra e venda no pós-pandemia.

Ao preservar empresas e empregos formais, a medida garante maior arrecadação pelo FGTS no longo prazo, o que melhora a disponibilidade de crédito imobiliário.

É possível que os recursos do BNDES cheguem até fintechs que trabalham com crédito imobiliário, o que seria um estímulo a novos financiamentos mesmo durante a pandemia.

As fintechs tendem a atender empresas de um porte menor do que as instituições financeiras tradicionais, podendo alcançar imobiliárias, incorporadoras e construtoras de menor porte. Dessa forma, a medida é ainda mais importante no quesito de melhoria de condições de crédito para o setor.

4. Linhas de Crédito com Fundos Constitucionais Regionais

Institui linhas de crédito especiais para as respectivas regiões a partir dos Fundos Constitucionais Regionais. As linhas são voltadas para pequenos empreendedores, cooperativas e informais. O crédito será destinado para capital de giro e para investimentos, ambas modalidades com taxa de juros de 2,5% ao ano, carência até o fim do ano e prazo de 24 meses para quitação. Para capital de giro, o limite por beneficiário é de R$ 100 mil, já para investimento, é de R$ 200 mil. O total disponibilizado para o Nordeste é de R$ 3 bilhões, para o Norte, R$ 2 bilhões e para o Centro-Oeste é R$ 1 bilhão.

Os efeitos gerais da medida colaboram para que empresas de menor porte atravessem a crise com mais suavidade. A sobrevivência delas acelera a retomada pós-coronavírus, ainda mais com o estímulo ao investimento oferecido pela linha de crédito barata. A regionalidade é outra característica importante da linha. Além de ajudar o crédito a chegar a todas as regiões do país, a medida prevê recursos para as regiões mais carentes do Brasil. Com isso a medida ajuda que mesmo a economia de comunidades e cidades mais isoladas não colapsem.

No mercado imobiliário, os impactos são:

Como a linha afeta empresas de porte bastante pequeno, a modalidade de crédito possui inclusive um caráter emergencial, melhorando as condições dos mais pobres. Dessa forma a medida auxilia no pagamento de aluguéis e parcelas de financiamentos.

As melhores condições de crédito oferecidas ajudam a preservar estas instituições (cooperativas e microempreendedores, inclusive informais) que são importantes na renda de muitas famílias mais pobres. A manutenção delas possibilita que tais famílias tenham condições futuras melhores, podendo refletir na melhora do mercado de compra e venda no longo prazo.

5. Pacote de estímulo ao setor imobiliário da Caixa

O pacote de estímulo ao setor imobiliário da Caixa apresenta diversos incentivos, como uma nova modalidade de crédito, com 6 meses de carência. Estarão disponíveis R$ 43 bilhões para a nova linha de crédito, os recursos serão provenientes do sistema da caderneta de poupança e poderá financiar a compra de imóveis em empreendimentos do MCMV. Exclusivo para imóveis novos (ou em fase de obra).

Além disso, existem outras iniciativas como:

Ampliação da pausa nos pagamentos dos compromissos com a Caixa por 90 dias para pessoas físicas e jurídicas com até 2 parcelas em atraso, inclusive crédito habitacional e linhas de financiamento de obras;
Possibilidade de pagamento parcial da parcela, inclusive utilizando o FGTS;
Carência de 180 dias no financiamento para a compra de imóveis novos;
Para a construção individual são antecipadas até 2 parcelas, sem vistoria;
Pessoas físicas atrasadas entre 61 e 180 dias podem negociar pausa nos pagamentos.

Além de tudo, uma série de medidas do pacote beneficiam a construção de imóveis, tais como:

Antecipação de até 20% dos recursos do Financiamento à Produção de empreendimentos para obras a iniciar;
Antecipação de recursos correspondentes a até 3 meses, limitado a 10% do custo financiado total, para obras iniciadas e sem atraso;
Para todas as obras, liberação dos recursos do Financiamento a Produção não utilizados nos meses anteriores, limitado até 10% do custo financiado total;
Permissão para reformular calendário de obras sem nenhum prejuízo para a construtora, desde que a prorrogação não ultrapasse 180 dias;
Inclusão ou prorrogação da carência em até 180 dias, para obras concluídas e em fase de amortização.

Essas medidas trazem bons efeitos gerais para o setor e a economia, como estímulo à oferta e demanda da construção civil residencial, setor que emprega muita gente. Justamente por empregar tantas pessoas, provê a renda de muitas famílias, constituindo uma força de sustentação da economia. Também, de imediato, não piora as contas do governo, pois os recursos da nova linha de financiamento têm origem na poupança e a Caixa tem recursos próprios para lidar com as pausas de pagamentos. A possível piora fiscal decorreria de eventuais prejuízos da Caixa.

E quais são os impactos no setor imobiliário?

As condições da nova modalidade de crédito, principalmente a carência, aumentam a demanda por novos financiamentos neste período de crise.

O financiamento com carência de 6 meses pode estressar a poupança como fonte de recursos de crédito imobiliário, tendo dois agravantes: i) tendência a saída líquida de recursos do sistema de caderneta de poupança; e ii) modalidade pode financiar MCMV, que é majoritariamente financiado pelo FGTS.

Alivia o FGTS como fonte de recursos de crédito imobiliário, melhorando a disponibilidade de financiamento pelo fundo, por i) pausa por 90 inclusive da parte da parcela paga pelo FGTS; e ii) migração de parte do MCMV para a nova modalidade.

A medida diminui a atratividade relativa do mercado secundário (usados), pois oferece condições melhores para a compra de imóveis novos.

Alivia também o fluxo de caixa das incorporadoras, permitindo o andamento das obras. Apesar de o andamento das obras estar permitido em grande parte dos estados, há hoje um problema em como financiar o custo das obras, que pode ser prejudicado por causa da diminuição das vendas. A medida ataca essa questão.

Por fim, as pausas nos pagamentos, as antecipações e a nova modalidade de crédito imobiliário estressarão o balanço da CEF, isto é, haverá queda temporária do fluxo de receitas enquanto cresce o número de despesas. Isto piora as condições de captação do banco, aumentando o custo de crédito, o que, por sua vez, acarreta no encarecimento do crédito no longo prazo.

Essas foram 5 medidas do governo que impactaram o mercado imobiliário. O Guia analítico completo que traz um panorama inteiro das 15 medidas do governo que influenciam o setor e pode ser baixado aqui.