Entenda o que é due diligence imobiliária

Due diligence, ou “diligência prévia”, é um conceito bastante utilizado no direito empresarial. No caso do real estate, a chamada due diligence imobiliária é um recurso importante para garantir segurança nos investimentos em imóveis. 

Esta diligência jurídica permite avaliar os riscos e possíveis ganhos no investimento em negócios, ou mesmo para analisar a saúde de uma empresa. 

Due diligence jurídica é um recurso muito utilizado e, por vezes, obrigatório em transações do mundo empresarial, como compra de ações e fusões de empresas, por se tratar de uma espécie de “investigação” para validar o processo.

O que é due diligence imobiliária

No contexto dos direitos imobiliários, a due diligence também é um processo de análise detalhada e investigação sobre um imóvel, com o objetivo de trazer mais segurança para uma transação imobiliária.

Esta investigação pode ser feita para compradores e proprietários, investidores ou empresas.

O processo é essencial para avaliar a viabilidade de um investimento imobiliário, além de trazer mais segurança e confiabilidade à aquisição, tanto para quem compra quanto para quem vende o imóvel.

Como é feita a due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária envolve uma revisão minuciosa de documentação imobiliária como escrituras, contratos de locação, acordos de hipoteca e outras obrigações legais relacionadas ao imóvel e seus compradores ou vendedores.

Outras análises também podem fazer parte do processo de due diligence imobiliária, como a avaliação física do imóvel, análise do mercado imobiliário e outros fatores que podem afetar o negócio. 

O principal objetivo da due diligence imobiliária é identificar e avaliar eventuais riscos ou problemas relacionados ao investimento imobiliário, permitindo que compradores e proprietários tomem decisões baseadas em dados e análises aprofundadas.

Quem faz a due diligence imobiliária? 

Avaliar os documentos envolvidos em compra e venda de imóveis já faz parte da rotina do corretor. 

A due diligence, no entanto, trata-se de um aprofundamento mais detalhado e complexo da documentação do imóvel e dos envolvidos no negócio.

Existem atualmente no mercado muitos corretores aptos a fazer esta investigação, que normalmente é cobrada à parte por se tratar de um serviço que requer um nível maior de detalhamento e dedicação que a negociação em si.

Este é, inclusive, um ramo interessante para se especializar e investir na carreira. É comum também que o serviço de due diligence seja executado por advogados especializados em direito imobiliário.

Compliance imobiliário e due diligence

O compliance imobiliário é um conjunto de procedimentos adotados por imobiliárias para garantir que suas atividades estejam em conformidade com a legislação vigente, principalmente no que diz respeito a ações anticorrupção e processos éticos.

O objetivo do compliance é evitar processos ou multas por descumprimento de regras, além de proteger a reputação da empresa.

O compliance imobiliário inclui ainda a regularização de imóveis, proteção de dados, obtenção de licenças e autorizações para garantir que o imóvel esteja em conformidade com a lei, entre outros.

A adequação à LGPD também é garantida por procedimentos de compliance imobiliário, que cuidam para que dados de clientes sejam protegidos e tratados de acordo com o que estabelece a legislação.

Neste sentido, o compliance imobiliário deve ser incentivado internamente pelas empresas para garantir o uso correto de dados e o respeito à privacidade de clientes e seus empreendimentos, propagando uma cultura de ética e transparência.

A prática da due diligence entra nos processos realizados pelo compliance imobiliário, que vai garantir a segurança da transação do ponto de vista ético e legal.

 Em que situações usa-se due diligence imobiliária?

A due diligence pode ser aplicada em diversas situações do mercado imobiliário.

Sempre que o objetivo é avaliar uma transação imobiliária, é possível utilizar essa avaliação detalhada de documentos imobiliários e do próprio mercado para garantir sucesso no negócio.

Veja alguns exemplos de aplicação: 

• Compra e venda de imóveis 
• Locações comerciais ou residenciais 
• Arrendamento
• Imóvel como garantia ou caução 
• Hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto

O que é possível mapear com a due diligence imobiliária?

Como vimos, a due diligence serve para criar uma espécie de dossiê sobre um imóvel, avaliando riscos e ganhos de um negócio imobiliário. 

Por isso, é um processo fundamental para garantir segurança na transação.

Existem alguns riscos que podem ser identificados durante o processo, como:

• Impedimentos legais para a utilização do imóvel, como necessidade de certificados ambientais ou embargos;
• Processos relacionados ao imóvel adquirido;
• Dívidas de proprietários que impactem no imóvel;
• Bloqueios de bens que contemplem o imóvel.

 Checklist de documentos para due diligence imobiliária

Para realizar uma diligência imobiliária, são necessários diversos documentos do imóvel e das pessoas físicas ou jurídicas envolvidas. 

A lista é extensa pois, como vimos, a due diligence trata-se de uma minuciosa investigação de documentos para garantir legalidade às transações imobiliárias. 

Veja quais são os documentos que fazem parte deste dossiê imobiliário:

1. Documentos pessoais de pessoas físicas (RG, CPF e comprovante de endereço);
   
2. Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada de pessoa jurídica;

3. Certidões de ações trabalhistas;
   
4. Certidões de juntas comerciais;
   
5. Certidões tributárias e certidão tributária federal;
   
6. Declaração de participações societárias;
   
7. Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa;
   
8. Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
   
9. Consulta ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa (CNCIA);
   
10. Consulta à lista do CNJ de Improbidade Administrativa e outras listas restritivas. 

E os documentos do imóvel?

1. Cópia da matrícula imobiliária atualizada;

2. Certidão atualizada de ônus e ações;

3. Cópia de documento que legitime a propriedade do imóvel: escritura pública, formal de partilha ou divórcio, carta de sentença, compromisso de compra e venda, entre outros;
   
4. Carnês de IPTU do ano vigente e certidão negativa de débitos imobiliários;
   
5. Certidão Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural, emitida pela Receita Federal;
   
6. Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, em caso de imóvel urbano;
   
7. Certidões de quitação de contas de consumo (água, energia elétrica, telefone e gás);
   
8. Declaração da prefeitura do município em que o imóvel está localizado, afirmando que o bem não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
   
9. Certidão de regularidade ambiental  (áreas embargadas, contaminadas, licenciamento ambiental e negativas de débitos nos órgãos ambientais);
   
10. Certidões de Regularidade, Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação, em caso de imóveis tombados;
    
11. Convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno, para imóveis em condomínios;
    
12. Cópia do registro de incorporação, quando se tratar de incorporação imobiliária;

13. Certidão de origem do lote, em caso de loteamentos;

14. Comprovante de inscrição no INCRA em caso de imóvel rural;

15. Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel;
    
16. Planta das edificações presentes no terreno;
    
17. Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
    
18. Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica das obras feitas no imóvel;
    
19. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
    
20. Certidão Negativa de Débitos Previdenciários no Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
    
21. Certidão negativa de débitos de FGTS (Caixa Econômica Federal);

Muita coisa, né? É importante contar com o apoio de profissionais para avaliar os documentos e compor uma boa due diligence imobiliária.

Seguindo estas dicas, é possível desenvolver um dossiê com insumos suficientes para avaliar os riscos e benefícios de um investimento imobiliário e garantir transparência para o seu cliente e sucesso no negócio! 

Você já conhecia o processo de due diligence imobiliária? Conte pra gente aqui nos comentários!