Distrato imobiliário: o que diz e como funciona?

Embora a compra de um imóvel seja a realização de um grande sonho na maioria das vezes, normalmente feito com planejamento, em alguns casos acontece a desistência dessa aquisição, o chamado distrato imobiliário. 

Como o próprio nome sugere, o distrato imobiliário se trata da desistência do trato imobiliário feito entre comprador e vendedor de um empreendimento. Ou seja, nada mais é que a rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel. 

O distrato imobiliário é feito a partir de um acordo entre o comprador e vendedor para anular a transação imobiliária, e deve ser devidamente formalizado e documentado para evitar problemas legais. 

Apesar da definição de distrato imobiliário ser simples, existem alguns detalhes importantes e é importante saber como funciona o distrato de imóvel. Saiba mais sobre o tema e esteja preparado para orientar clientes! 

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre duas partes, ou seja, a desistência de um contrato já assinado. 

Para que o distrato imobiliário aconteça, as duas partes envolvidas na transação devem concordar com a dissolução do negócio. 

O distrato pode acontecer em diferentes situações, como quando a pessoa decide pela compra do imóvel mas acaba não conseguindo arcar com os custos envolvidos na transação por algum imprevisto, ou mesmo quando o comprador se arrepender do negócio fechado. 

Nestes casos, é necessário entrar em acordo com o vendedor do imóvel e realizar a dissolução do negócio, ou seja, o distrato imobiliário. 

O que diz a Lei do Distrato Imobiliário?

Para regulamentar o cancelamento de negócios de compra e venda de imóveis, foi criada a Lei 13.786, a chamada Lei do Distrato Imobiliário. A lei serve para estabelecer regras sobre a rescisão dos contratos e proteger legalmente tanto compradores quanto vendedores. 

A Lei do Distrato Imobiliário pode ser considerada um divisor de água na regularização das negociações imobiliárias, já que, antes da promulgação da lei, não haviam regras claras sobre desistência de compras de imóveis, o que não raro ocasionava cobranças abusivas, processos judiciais e outras complicações.

Ao estabelecer prazos, valores e outros detalhes sobre como deve ocorrer o distrato imobiliário, a lei traz mais segurança jurídica para compradores, incorporadoras e imobiliárias, tornando o processo mais claro e evitando ilegalidades.

A Lei do Distrato Imobiliário estabelece alguns parâmetros sobre como funciona o distrato de imóvel na planta e em outros casos, veja: 

• Prazo para desistir do negócio: De acordo com a lei, o comprador que desistir da compra de um imóvel na planta pode solicitar a rescisão do contrato a qualquer momento até a entrega das chaves, ou expedição do Habite-se.
  
• Devolução de valores: A devolução de valores em caso de distrato vai depender do regime tributário em que o empreendimento está classificado. No caso de empreendimentos no Regime Especial de Tributação (RET), o comprador recebe metade dos valores já pagos ao vendedor. Em outros regimes de tributação, o cliente que desistir do da compra recebe até 75% dos valores de volta.
  
  A diferença acontece pois, no caso do Regime Especial de Tributação, os valores pagos à incorporadora são utilizados no financiamento da propriedade. A devolução completa ou majoritária dos valores aos desistentes poderia impactar outras unidades do empreendimento.
  
• Direito de arrependimento: A lei define que o consumidor que se arrepender da transação em até sete dias corridos da assinatura do contrato tem o direito de receber de volta o valor integral pago à construtora.
  
• Prazo de tolerância: a Lei do Distrato define que as construtoras podem atrasar a entrega das obras em até 180 dias da data prevista, sem pagamento de multa. Caso o atraso exceda os 180 dias, os compradores das unidades podem solicitar o distrato imobiliário.
  
  Caso o comprador opte por dar sequência no contrato mesmo com o atraso, a construtora deve pagar multa por atraso no valor de 1% do que já foi pago para cada mês de atraso.

Como funciona o distrato de imóvel?

Para solicitar o distrato de imóvel, é importante contar com ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário, para orientar o cliente sobre como proceder.

Depois de entender sobre os prazos, multas e devolução de valores em caso de desistência do negócio, o cliente deve notificar o vendedor sobre o desejo de distrato formalmente.

Após a notificação e eventuais negociações, o cliente deve disponibilizar os documentos solicitados, que, em geral, são documentos de identificação do comprador e relacionados aos imóvel e o contrato celebrado entre as partes.

O prazo para a devolução de valores é de 60 dias, de acordo com a lei, a contar a partir da oficialização do distrato. 

Existem casos em que os clientes desejam o ressarcimento total do valor, por motivos diversos. Estes normalmente são resolvidos por meio de ação judicial. 

Em todos os casos, é sempre recomendado contar com a orientação de um especialista em direito imobiliário, para garantir o cumprimento da lei e evitar dores de cabeça. 

Você já acompanhou muitos casos de distrato imobiliário? Comente!