Você sabe o que é Lei de Arras? Tire suas dúvidas

Arras ou “sinal de negócio” é um termo comum de se encontrar quando falamos sobre contrato de compra e venda de imóveis. Este sinal é, inclusive, previsto em lei. Os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro são conhecidos como Lei de Arras.

Existem algumas regras específicas que a lei define, por isso é importante que o corretor de imóveis entenda o que é arras, como funciona e quais são os tipos de sinal de negócio imobiliário, para orientar seus clientes da melhor forma.

Nesse conteúdo, você vai ler sobre:

• O que é Arras?
• O que é Lei de Arras?
• O que são arras confirmatórias?
• O que são arras penitenciais?
• Direito de arrependimento do contrato de compra e venda

Vamos lá?

O que é Arras?

Trata-se de um sinal em dinheiro ou outro bem, previsto em contrato de compra e venda, que tem o objetivo de tentar garantir o cumprimento do acordo. 

É um recurso muito utilizado nos contratos de compra e venda de imóveis, principalmente com sinal em dinheiro.

Normalmente, funciona desta forma: a pessoa interessada em adquirir o imóvel paga uma quantia em dinheiro que, caso o contrato seja cumprido, será descontada do montante final. 

Em caso de desistência do negócio, a arras faz o papel de indenização para a outra parte envolvida. 

Havendo também a possibilidade do contrato exigir, além do sinal, outros valores suplementares pela desistência. 

O que é a Lei de Arras?

Os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro tratam da arras ou sinal de negócio. Neles, a Lei de Arras define o que é este sinal e explica as medidas a serem tomadas no caso da não conclusão do contrato de compra e venda.

Art. 417.

Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel deverá as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

A lei também esclarece os diferentes tipos de arras: podem ser confirmatórias ou penitenciais. 

Em resumo, a principal diferença entre elas é a necessidade ou não de uma indenização extra, para além do que já foi pago como sinal. 

O que são arras confirmatórias? 

No caso de arras confirmatórias, além do pagamento do sinal inicial, a parte desistente deve pagar mais uma indenização pela quebra do acordo. 

É o tipo de arras normalmente praticada quando o comprador desiste do negócio. 

Exemplo: após receber um sinal de R$80.000 pela venda de um apartamento, o proprietário desistiu da transação. Ele deve, então, devolver o valor em dobro para o comprador. Ou seja, uma indenização de R$160.000 pela desistência da venda. 

As arras confirmatórias estão previstas nos artigos 418 e 419 do Código Civil.

Art. 418.

Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419.

A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

O que são arras penitenciais?

Esse tipo de acordo dispensa o pagamento de indenização extra. Neste caso, se o comprador desistir do negócio, ele perde apenas o sinal pago no início da negociação.

Exemplo: o cliente pagou um sinal de R$50.000 como sinal de uma transação de um imóvel. Uma semana após, optou por desistir do contrato. O proprietário do imóvel fica com a quantia do sinal, mas o cliente não tem obrigação de pagar nenhum outro valor.

As arras penitenciais estão previstas no artigo 420 do Código Civil. 

Art. 420.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Direito de arrependimento do contrato de compra e venda 

Apesar das arras estarem previstas em lei, como vimos, existe ainda a possibilidade de prever o direito de arrependimento no contrato de compra e venda. 

Isso significa que, se alguma cláusula do contrato assinado descrever claramente o direito do comprador ou vendedor desistirem do negócio durante o processo, fica suspensa a possibilidade de indenização ou retenção do sinal. 

O mais  comum é que haja a indenização como uma forma de evitar prejuízos no negócio, mas ainda assim há a possibilidade de garantir o direito de arrependimento. 

Para orientar melhor seu cliente, o corretor deve dominar esses termos e regras e, em caso de dúvidas, recorrer a especialistas do direito imobiliário para evitar dor de cabeça. 

E você, corretor, sabia que o sinal de um contrato se chamava arras? Comente o que achou deste artigo!