Crédito imobiliário: o cenário é otimista, mas há desafios
O mercado de crédito imobiliário no Brasil vive uma fase de grandes desafios, mas também de oportunidades. E esse foi um dos temas abordados no primeiro dia de programação do Conecta Imobi 2024.
Mediados por Ely Wertheim (Presidente da Secovi-SP), Luiz França (Presidente da Abrainc), Fabrízio Ianelli (Superintendente de Crédito Imobiliário do Itaú), Renato Correa (Presidente da CBIC) e Sandro Gamba (Diretor de Negócios Imobiliários do Santander) participaram do painel Crédito Imobiliário: perspectivas do mercado e ajudaram a audiência do Conecta 2024 a ganhar mais bagagem sobre o tema.
Nos últimos anos, o setor tem lidado com uma questão crucial: o funding. Historicamente, o financiamento do setor dependia quase que exclusivamente de duas fontes, a poupança e o FGTS, que serviam como pilares fundamentais para a viabilização de crédito imobiliário.
Contudo, com o crescimento do setor imobiliário e a limitação dessas fontes, novas alternativas vêm ganhando espaço para sustentar esse avanço.
Como afirma e exemplifica Fabrízio Ianelli, “o que a gente vê é o sistema se adaptando com criações de novos mecanismos de instrumentos de fundo, seja via mercado de capitais, como os CRIs, como os fundos imobiliários, seja como pelas letras também que basicamente são distribuídas pelos bancos. Isso faz com que a gente continue tendo crescimento pujante”.
O crédito define o tamanho do mercado
Para Sandro Gamba, é fundamental estar atento ao crédito imobiliário, para além do que já se conhece. “Quanto mais a gente debater crédito imobiliário ou estruturas de financiamento, mais nós vamos estar discutindo a sustentação do mercado”, afirma.
A poupança sempre desempenhou um papel central no financiamento imobiliário, principalmente por sua relação direta com as taxas de juros, que eram acessíveis para o consumidor final.
Porém, com o aumento da demanda por crédito e a estagnação no crescimento dos depósitos em poupança, o mercado precisa buscar soluções para continuar atendendo tanto as incorporadoras quanto as pessoas físicas. Apesar de a poupança e o FGTS ainda terem um papel importante, eles não vão mais ser relevantes para o mercado imobiliário em termos da sua totalidade. E é por isso que é necessário estar aberto a novas possibilidades.
“Agora você vai estar discutindo estruturas e com cada característica e cada estrutura você vai ter um fundo específico”, explica Gamba.
Selic cada vez mais forte
Para os especialistas, é evidente que a relação entre crédito imobiliário e a Selic vai ser cada vez maior.
“No passado, (a Selic) impactava, mas era muito mais baixo ou tinha menos volatilidade. Porque a poupança fazia esse colchão de adequação. Agora não”, fala Gamba. Para ele, a Selic vai ser a grande virada de chave e que merece atenção.
Gamba entende que esse é um cenário muito positivo. “Anos atrás, se a gente falasse que a poupança ia ter diminuição do volume, ia ter muito mais saque, a gente estaria falando o seguinte: o mercado tem o seu limite. O mercado não pode crescer porque está limitada a poupança. Mas ficou muito claro que a gente destravou essa limitação”, reflete.
Para ele, foi importante que o mercado se equacionou e foi buscar outras estruturas além da poupança e reforça o otimismo com o cenário:
“Nós estamos num patamar de negócios diferente do passado e com novas estruturas. Evidentemente, que a discussão tem que continuar tendo, a discussão de o que vai suprir a poupança ou no elemento de mercado, quais vão ser os instrumentos. E aí, nós não vamos ter uma única solução, nós vamos ter para cada operação, para cada ciclo de operações, uma solução diferente”, explica.
A relação do crédito imobiliário com o PIB
Quando indagado sobre o cenário atual do crédito imobiliário brasileiro, Luiz França fez questão de lembrar da relação do crédito imobiliário com o PIB.
Segundo ele, em comparação a outros países, essa relação é muito baixa no Brasil – cerca de 10% apenas. E isso deve mudar para termos um mercado imobiliário mais forte.
“O que nós precisamos trabalhar cada vez mais é com ideias que não vão resolver o problema, porque o problema só se resolve quando a gente tiver uma taxa de juros longa, baixa. Aí a gente resolve não só o problema da cadeia de poupança, mas resolve o problema do Brasil todo”, fala França.
E completa: “A grande barreira que a gente tem, e por enquanto a gente não chega nesse momento de ter a taxa de juros de longo prazo adequada, nós vamos ter que conviver tentando criar mecanismos para viabilizar uma prestação que caiba no bolso do cliente”.
Importância da segurança jurídica
Outro importante aspecto que foi abordado no painel foi que a segurança jurídica permitiu a expansão do crédito que ocorre nesse momento. E, com isso, a segurança jurídica permite redução de custo de crédito.
E esse ambiente mais seguro também atrai novos investidores, estimulando o aumento dos financiamentos.
Conclusão
O crédito imobiliário no Brasil passa por um momento de transição. O mercado, antes sustentado pela poupança, agora busca novas formas de financiamento para continuar seu crescimento.
Embora o caminho seja desafiador, há sinais positivos: recordes de financiamento, adaptação das instituições financeiras e novas oportunidades no mercado de capitais.
O Brasil tem um enorme potencial de expansão no crédito imobiliário, mas será preciso uma abordagem inovadora e estruturada para garantir que esse potencial seja atingido de forma sustentável e acessível para todos.
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