Como precificar um imóvel de forma correta
Segundo Gilberto Yogui, vice-presidente do Creci-SP, existem duas maneiras do corretor de imóveis se preparar para fazer a avaliação e, portanto, a precificação correta.
“Primeiro, há uma lei do próprio Conselho Regional, que diz que todo corretor inscrito pode opinar quanto ao valor de comercialização. Segundo, há uma resolução do Conselho Federal que normatiza a avaliação. O corretor deve fazer um curso de avaliação para se enquadrar. A resolução prevê o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (Ptam) e esta resolução tem todos os critérios que devem ser seguidos pelo corretor/avaliador para fazer a precificação”, explica.
O corretor trabalha como mediador para identificar preços praticados no mercado (Foto: shutterstock)
Além de se especializar, os profissionais do mercado podem contar com algumas empresas que oferecem esse tipo de avaliação, como é o caso do DataZAP, projeto que originou os índices e estudos FipeZAP. O instituto é uma nova iniciativa de inteligência imobiliária do ZAP.
Passos para avaliar
O primeiro ponto que Yogui destaca como fundamental é buscar imóveis semelhantes na região para ter com base em um comparativo. “Devem-se buscar ao menos seis imóveis para compor uma média daquele que se está avaliando”, diz.
Vale destacar que imóveis semelhantes podem ter preços diferentes dependendo de vários fatores, como o andar em que está posicionado, se é um imóvel com mais de 20 anos, por exemplo, se está modernizado ou não, em que região está localizado, se tem melhorias públicas, tudo isso deve ser levado em consideração ao fazer a avaliação.
“Cabe ao corretor fazer essa avaliação e justificar o motivo do valor. O curso de avaliador dá esses parâmetros. Duas casas na mesma rua ou dois apartamentos no mesmo prédio podem ter preços diferentes por vários motivos, como estado de conservação, mobília, se foi modernizado, entre outros fatores.”
Detalhes que contam
É preciso que se faça uma análise criteriosa, que inclui a topografia do terreno, metragem, configuração da área e o tipo de construção ali edificada. Detalhes como o posicionamento da construção no terreno, o tipo de estrutura oferecido no imóvel e o número de pavimentos também têm seu peso no momento da emissão do parecer.
E para quem deseja adquirir ou vender uma propriedade, é preciso deixar claro também toda a infraestrutura do seu entorno. É natural que uma casa situada em uma avenida asfaltada, com iluminação pública, telefonia a cabo e internet banda larga conte com muito mais valor agregado que um imóvel cujos arredores não disponham dessas facilidades. A presença de transporte público, escolas e hospitais nas proximidades, além de valorizar o bairro, influencia também o preço final da propriedade.
O valor do imóvel também é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário, e é relativo a imóveis semelhantes na região ou em outras regiões semelhantes em nível socioeconômico. Isso pode ser facilmente percebido pela metodologia utilizada pelo CRECI-SP para a realização de suas pesquisas mensais sobre o mercado de venda e locação de imóveis residenciais. As pesquisas separam a cidade de São Paulo em cinco diferentes zonas de valor (A, B, C, D e E). Assim, independentemente da posição geográfica dos bairros, são analisadas em conjunto regiões que apresentam valores semelhantes de metro quadrado.
Não se pode esquecer que toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor pessoal do profissional corretor de imóveis, que vive cotidianamente as oscilações do mercado por estar diretamente ligado com os proprietários que vendem e compram imóveis.
O corretor atua como mediador para identificar preços praticados no mercado naquele momento e concluir a negociação, expurgando as especulações.
“Ressalto que, apesar de o mercado estar com o pé no freio no que diz respeito à comercialização de imóveis, há ainda boas possibilidades de venda. No entanto, o corretor jamais deve perguntar ao proprietário quanto está pedindo pelo imóvel. Ele deve fazer a sua avaliação de forma independente para conseguir precificar o valor correto. Para o proprietário, o imóvel muitas vezes tem valor sentimental e isso não pode ser colocado em consideração na definição do preço. E se o proprietário joga o valor lá pra cima, ele só contribui para a venda do imóvel da outra pessoa na região, que vai usar o valor mais alto do vizinho para justificar que o seu imóvel é um melhor negócio”, conclui.
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