Tipos de usucapião: Quantos existem e como diferenciá-los?

Você com certeza já ouviu falar sobre usucapião, mas sabe o que significa? Se engana quem pensa que usucapião tem uma única definição. Existem diferentes tipos de usucapião de imóveis, que variam de acordo com o tipo de propriedade e a situação em que se encontra. 

Além de conhecer quais são, é importante entender do que se trata cada um deles e seus requisitos. Você sabe qual a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária? Qual o tipo de usucapião mais rápido? Veja a seguir!

O que é usucapião?

Usucapião é uma das formas de obter um imóvel, após posse prolongada, ininterrupta e pacífica do bem. O usucapião está previsto em lei e seus requisitos estão dispostos entre os artigos 1.238 e 1.240 do Código Civil.

O procedimento de usucapião faz com que uma pessoa se torne a proprietária legal do imóvel após determinado período de tempo ocupando aquele espaço.

Existem diferentes tipos de usucapião e cada um deles tem prazos e requisitos próprios para que a posse do imóvel seja válida. 

Para se tornar proprietária do imóvel pelo tempo de posse, o indivíduo deve o usucapião solicitar à Justiça. 

Este processo é comum em situações como terrenos abandonados e imóveis desocupados, por exemplo. Isso porque imóveis nestas situações não cumprem com a função social de moradia estabelecida pela Constituição Federal, portanto, podem tornar-se propriedade de quem o ocupar por determinado tempo, através do usucapião, caso o proprietário original não tenha requisitado a posse do imóvel durante o período de ocupação.

Com o usucapião feio de forma legal através da Justiça, a pessoa deixa de apenas possuir ou ocupar o imóvel, para tornar-se proprietária daquele bem. A partir desse processo, é possível inclusive registrar o imóvel para ser vendido futuramente. 

Tipos de usucapião e prazos

Existem diversas situações em que o usucapião pode ser acionado como forma de aquisição de imóvel. Veja a seguir quais são os tipos de usucapião urbano e rural, e seus respectivos prazos de posse ininterrupta: 

• Usucapião ordinária (10 anos): acontece quando há posse ininterrupta e pacífica do imóvel, com documentos que comprem “boa fé e justo título”. como contratos de compra e venda.

• Usucapião extraordinária (15 ou 10 anos): também com posse ininterrupta e pacífica do bem, porém não exige documentos que comprovem boa fé. Em geral, a usucapião extraordinária tem o prazo de 15 anos, podendo ser reduzida para 10 anos, caso o possuidor tenha dado função social ao imóvel.

• Usucapião especial rural (5 anos): aplicável a propriedades rurais de até 50 hectares, cujo possuidor neste período tenha feito uso do espaço para moradia e trabalho na terra.

• Usucapião especial familiar (2 anos): usucapião especial familiar é aquela que regulariza a propriedade do imóvel no caso de um dos cônjuges ter abandonado o lar.
  
• Usucapião especial urbano (5 anos):  imóveis de até 250m², localizados em área urbana, utilizado no período para moradia, desde que o requerente não possua outro imóvel.

• Usucapião coletivo (5 anos): destinado a imóveis localizados em área urbana e ocupados por população de baixa renda com objetivo de moradia.

Qual a diferença entre usucapião ordinária e extraordinária?

Em resumo, a principal diferença entre os dois tipos de usucapião está na exigência de um documento que comprove o justo título, ou seja, da compra ou doação daquela propriedade. 

No caso da usucapião ordinária, é necessário comprovar a compra e venda do imóvel. Vale lembrar que o contrato de compra e venda não tem validade legal para a transferência da propriedade do imóvel. Para isso, é necessário o registro da escritura em cartório. 

Na usucapião extraordinária, por sua vez, não é necessária a comprovação da compra e venda do imóvel. Esta costuma ter prazo maior de ocupação ininterrupta e pacífica, de 15 anos, mas pode ser reduzida de acordo com o entendimento da justiça sobre a função social do imóvel.

Qual o tipo de usucapião mais rápido?

O tipo de usucapião mais rápido é o usucapião familiar, que regulariza a situação de um imóvel quando um dos cônjuges abandona o lar. 

O prazo para que seja solicitado o processo de usucapião especial familiar é de dois anos, inferior aos demais tipos de usucapião, que ultrapassam cinco anos de ocupação do imóvel. 

Requisitos do usucapião

Além dos prazos específicos para cada tipo de usucapião, existem alguns requisitos básicos a serem cumpridos para solicitar a posse do imóvel por este meio. São eles: 

• Ocupação pacífica: a posse do imóvel deve ter se dado de forma pacífica, sem violência ou clandestinidade; 

• Posse ininterrupta: não podem haver intervalos durante o período de ocupação do imóvel, que varia de acordo com o tipo de usucapião. Ou seja, se a pessoa morou por dois anos na casa e passou uma temporada de um ano e meio em outro imóvel, o usucapião não contabiliza este período;
  
• Intenção de dono: outro critério importante para exigir o usucapião é que a pessoa aja como dona daquele imóvel, ou seja, pague impostos e contas do local, faça benfeitorias e manutenções necessárias etc; 

• Sem oposição à posse: durante o período de ocupação, o imóvel não pode ter tido sua posse reivindicada por outra pessoa, como proprietário legítimo ou terceiros. 

O processo de usucapião é garantido por lei, tem especificidades que podem ser aplicadas caso a caso. Para solicitar o usucapião, é fundamental recorrer a um advogado especialista para dar início ao procedimento e garantir que a lei seja aplicada corretamente. 

Você já conhecia os tipos de usucapião? Compartilhe se já acompanhou algum caso destes!