O que é patrimônio de afetação? Entenda

Patrimônio de afetação é um termo que quem está interessado em investir ou trabalhar no mercado imobiliário precisa dominar. O patrimônio de afetação é uma ferramenta que dá segurança jurídica principalmente para quem investe na compra de imóveis. 

Embora pareça um tema complexo, o patrimônio de afetação é um conceito simples e que existe há quase vinte anos, funcionando como uma garantia para quem investe em imóveis na planta ou em construção.

A afetação de imóveis é garantida por lei e é um recurso jurídico seguro e consolidado no mercado imobiliário brasileiro. 

Neste artigo, vamos entender o que é patrimônio de afetação, para que serve a afetação de patrimônio e como funciona. Vamos lá? 

O que é patrimônio de afetação? 

Patrimônio de afetação é um instrumento jurídico criado a partir da Lei 10.931, que regulamenta as incorporações imobiliárias no Brasil. O patrimônio de afetação serve para separar o patrimônio particular da incorporadora do patrimônio do empreendimento em questão. 

Com esse recurso, parte do patrimônio da incorporadora fica afetada, ou seja, destinada exclusivamente para a execução da obra.

Isso garante que o comprador receba o imóvel que comprou na planta, já que os recursos financeiros necessários para a construção foram separados do patrimônio total da incorporadora. 

Caso a incorporadora enfrente problemas financeiros ou jurídicos, por exemplo, o patrimônio de afetação, ou seja, a separação desse recurso, faz com que a obra seja concluída e entregue da mesma forma.

O patrimônio de incorporação, no entanto, trata-se de um regime jurídico especial que pode ser adotado pelas incorporadoras responsáveis pelo empreendimento imobiliário. Existe a possibilidade da incorporadora não adotar este regime.

O que diz a lei de patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um instrumento jurídico que foi introduzido na Lei 10.931, de 2004, responsável por regulamentar o funcionamento da incorporação imobiliária no Brasil. 

O conceito de patrimônio de afetação fica explicitado no Art. 31 da Lei 4.591/64, que incorporou os artigos introduzidos pela L10931. Veja o que diz o artigo sobre patrimônio de afetação:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Em outras palavras, a lei estabelece o patrimônio de afetação como um instrumento jurídico de garantia da separação dos bens da incorporadora e do empreendimento.

A Lei 13.786, conhecida como Lei do Distrato, também fala sobre patrimônio de afetação. De acordo com a lei, em caso de distrato, o incorporador aderente ao regime de patrimônio de afetação deve devolver 50% da quantia paga.

Isso significa que o patrimônio de afetação funciona também como uma garantia para a incorporadora, já que, em caso de desistência, o comprador deve pagar uma multa, deixando de receber metade do valor já pago.

Requisitos para o regime de patrimônio de afetação 

O regime de patrimônio de afetação exige alguns requisitos mínimos que devem ser seguidos pela incorporadora. São eles:

• Possuir registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI);
• Projeto aprovado pela prefeitura do município em que o empreendimento será construído;
• Contrato de compra e venda das unidade imobiliárias;
• Ter contabilidade particular;
• CNPJ próprio;
• Ter um seguro-garantia para o empreendimento.

Cumprindo os requisitos, a incorporadora deve averbar a adesão ao regime de patrimônio de afetação no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região em que o empreendimento será construído. 

Vantagens do patrimônio de afetação 

O patrimônio de afetação pode significar vantagens tanto para o comprador quanto para a incorporadora, isso porque funciona como um recurso jurídico de garantia da entrega do empreendimento. 

Algumas das principais vantagens do patrimônio de afetação são: 

• Segurança jurídica: o patrimônio de afetação oferece maior segurança jurídica aos compradores de unidades imobiliárias, já que garante o recebimento da unidade e, em caso de falência ou insolvência da incorporadora, garante o recebimento dos valores já investidos;
  
• Garantia de entrega da obra: o patrimônio de afetação assegura que os recursos das vendas das unidades imobiliárias que fazem parte do empreendimento sejam destinados exclusivamente à construção deste empreendimento, o que possibilidade a garantia de entrega da obra;
  
• Redução tributária: o Regime Especial Tributário (RET) praticado no patrimônio de afetação oferece uma redução tributária, já que é possível recolher uma alíquota única e reduzida, agregando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, como no Simples Nacional.

• Maior vantagem competitiva: empreendimentos com patrimônio de afetação oferecem mais segurança para o negócio, podem ter esse recurso utilizado como argumento de venda, tornando o produto imobiliário mais vantajoso que os demais para o comprador.

O patrimônio de afetação é um recurso jurídico que oferece segurança para comprador, investidor e também para a incorporadora, garantindo mais tranquilidade na negociação e entrega da obra.

O corretor de imóveis deve entender esse recurso e explicá-lo aos clientes caso o empreendimento comercializado conte com o patrimônio de afetação. 

Você já conhecia a definição de patrimônio de afetação? Comente.