Não se esqueça de avisar os clientes sobre laudêmio
Em primeiro lugar, é importante entender o que é laudêmio. Segundo o advogado Marcelo Valença, responsável pela área de Direito Imobiliário do escritório Aidar SBZ Advogados, há imóveis pertencentes ao patrimônio da União.
São imóveis que ocupam a faixa litorânea que se encontra a 33 metros da linha da maré alta ou conforme demarcado pelo SPU (Serviço do Patrimônio da União), faixa denominada “marinha”, além das áreas do entorno das instalações militares, os antigos aldeamentos indígenas e a faixa da fronteira.
O foro também é cobrado anualmente, como se fosse um IPTU (Foto: Shutterstock)
A União é a proprietária desses imóveis e concede aos particulares o seu uso por meio de um contrato específico que se chama enfiteuse. Pela enfiteuse a propriedade do imóvel desdobra-se em duas: domínio pleno – que é o da União – e o domínio útil, aquele que a União concede aos particulares.
Pela concessão do domínio útil aos particulares a União cobra o preço da outorga originária (valor de avaliação do imóvel pelo SPU), além de 5% do valor de cada transferência do imóvel feita entre particulares – que é o laudêmio. “É como se fosse um ITBI”, explica o advogado.
Também é cobrado o foro anual, que é como se fosse um IPTU. “É importante explicar que também é devido o ITBI na transferência do domínio útil e o IPTU ordinário, como em qualquer operação imobiliária”, alerta Valença.
O laudêmio é sempre cobrado nas transferências de imóveis pertencentes ao patrimônio da União, sendo que os mais comuns são os da marinha. “Não se pode ir ao cartório celebrar uma escritura de transferência de domínio útil, tampouco registrá-la, se o laudêmio não for pago”, adverte o advogado.
Cálculo e pagamento
A taxa representa 5% do valor do negócio ou 5% da avaliação do imóvel pelo SPU, o que for maior. “Há um truquezinho na hora de calcular o laudêmio. Às vezes só uma fração do imóvel está na marinha. Assim, os 5% só vão incidir sobre a fração do imóvel que estiver na marinha”, ensina.
O laudêmio tem que ser pago no prazo indicado na DARF expedida pelo SPU. Quando se faz uma operação imobiliária com imóvel na faixa da marinha, geralmente celebra-se um compromisso de compra e venda e o vendedor dá uma procuração ao comprador para que ele vá, em nome do vendedor, ao SPU. O comprador deve apresentar o compromisso de compra e venda e pedir o cálculo do laudêmio e emissão de guia. O SPU processa o pedido, emite o alvará de transferência, o documento de regularidade do Registro Imobiliário do Patrimônio da União (RIP), e o DARF para pagamento do laudêmio.
O comprador recolhe o DARF e recebe a escritura do imóvel. “Mas é importante ficar atento, pois, se o contrato de promessa de compra e venda for omisso, quem paga o laudêmio é o vendedor. Porém, a prática de mercado é de que quem paga o laudêmio é o comprador”, avisa.
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