Locatário solidário: o que é, como funciona, vantagens e riscos
No Brasil, a figura do locatário solidário representa um tipo de relação contratual de locação em que múltiplos indivíduos dividem as responsabilidades financeiras e obrigações do aluguel de um imóvel, seja comercial ou residencial.
Por um lado, esta opção concede maior segurança ao locador, assim como amplia as possibilidades de locação pelos locatários juntos. Por outro, merece atenção por parte das imobiliárias e corretores na elaboração dos contratos.
Neste artigo, explicamos o conceito, funcionalidade, vantagens, riscos e dicas sobre um contrato de aluguel nesta modalidade de divisão solidárias das responsabilidades entre locatários diferentes.
Continue no artigo e tenha uma ótima leitura!
O que é locatário solidário?
Nas relações locatícias, a figura do locatário solidário representa uma situação em que mais de uma pessoa assina o contrato de locação de imóvel.
Desse modo, diversos locatários assumem de maneira conjunta as responsabilidades pelo cumprimento das obrigações contratuais, especialmente no que diz respeito ao pagamento do aluguel e encargos.
Isto significa que o proprietário pode exigir de qualquer um a totalidade das dívidas em caso de inadimplência, independentemente de quem realmente deixou de pagar.
Além disso, este tipo de responsabilidade compartilhada também se aplica a eventuais danos ao imóvel ou outros compromissos previstos no contrato de locação.
Por um lado, essa estrutura de contrato garante maior segurança ao locador, reduzindo o risco de prejuízos em caso de inadimplência ou outros problemas relacionados à locação. Por outro, permite que os locatários dividam responsabilidades financeiras.
Como funciona essa modalidade de locação?
A locação solidária funciona por meio da assinatura conjunta de um contrato de locação por mais de uma pessoa, que assume em conjunto as responsabilidades financeiras e contratuais.
Todos os locatários se tornam solidariamente responsáveis pelo pagamento do aluguel e encargos, permitindo que o proprietário exija a totalidade da dívida de qualquer um deles em caso de inadimplência.
Assim, este tipo de locação oferece segurança para o locador e permite que os locatários compartilhem custos, facilitando o acesso à moradia.
Esta modalidade é permitida no Brasil?
Sim, a locação solidária é permitida no Brasil, conforme a legislação estabelecida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Essa modalidade é viável quando mais de uma pessoa assina o contrato de locação e, assim, se torna responsável de maneira solidária pelo cumprimento das obrigações.
O art.9 da referida lei estabelece que o locatário deve ser identificado, mas não impede que existam vários locatários sob o mesmo contrato, desde que todos estejam cientes e concordem com as condições.
Além disso, o art.23 da Lei do Inquilinato detalha as obrigações do locatário, que incluem o pagamento do aluguel e a conservação do imóvel.
A divisão de responsabilidades entre os locatários proporciona ao locador maior segurança em relação ao cumprimento das obrigações contratuais, permitindo a cobrança do total da dívida de qualquer um dos signatários em caso de inadimplência.
Vale ressaltar que essa estrutura jurídica é amplamente utilizada no mercado imobiliário brasileiro, sendo reconhecida como uma estratégia para ambas as partes, de modo a viabilizar a locação de um imóvel.
Locatário solidário e fiador: a mesma coisa?
Locatário solidário e fiador não são a mesma coisa, embora ambos estejam envolvidos na garantia do cumprimento das obrigações de um contrato de locação.
Como vimos anteriormente, locatário solidário ocorre quando uma pessoa, com outros, assina o contrato de locação e assume a responsabilidade pelo pagamento integral do aluguel e encargos.
Já o fiador não é parte diretamente responsável pela locação, mas atua como uma garantia locatícia para o imóvel. O fiador se compromete a cobrir os débitos do locatário principal, caso este não cumpra com suas obrigações.
Assim, o fiador serve como um respaldo adicional ao locador, sem compartilhar da posse do imóvel ou dos direitos de uso.
Portanto, enquanto o locatário solidário compartilha responsabilidades de maneira ativa, o fiador é uma figura acessória que entra em ação somente em caso de inadimplência.
Sublocação x locação solidária
Estes dois conceitos são distintos em contratos de locação. Na sublocação, o locatário principal, que detém o direito de uso do imóvel, repassa esse direito a um terceiro (sublocatário).
Por exemplo, realizando a sublocação de um quarto ou do imóvel por completo a uma terceira pessoa.
Nesse caso, o locatário principal permanece responsável perante o locador pelas obrigações contratuais, mas o sublocatário também assume responsabilidades, principalmente pelo pagamento do aluguel e pela conservação do imóvel.
Já na locação solidária, vários indivíduos assinam o contrato diretamente com o locador, compartilhando as obrigações. Isso significa que qualquer um dos locatários pode ser cobrado pelo total das dívidas, caso algum deles não cumpra com suas responsabilidades.
Enquanto a sublocação envolve uma relação entre o locatário principal e um terceiro, a locação solidária cria uma relação direta entre todos os locatários e o locador, ampliando as garantias de pagamento para o proprietário.
As vantagens do locatário solidário
Esta modalidade contratual oferece uma série de vantagens para ambas as partes, abarcando desde a maior garantia financeira até a maior comodidade e facilidade na geração do contrato.
- Garantia financeira: locador pode cobrar qualquer locatário solidário;
- Segurança jurídica: múltiplos devedores, menor risco de inadimplência;
- Divisão de custos: aluguel e despesas compartilhados entre locatários;
- Contratos facilitados: pode dispensar fiador ou caução.
Para o locador, a principal vantagem é a garantia financeira ampliada. Como todos os locatários solidários assinam o contrato de locação, cada um deles é responsável pela totalidade das obrigações contratuais, especialmente o pagamento do aluguel.
Isso significa que, em caso de inadimplência de um dos locatários, o locador pode exigir o valor integral de qualquer um dos outros, reduzindo o risco de prejuízo financeiro. Além disso, essa modalidade oferece mais segurança jurídica, uma vez que existem múltiplos devedores solidários.
Para os locatários, a vantagem está na divisão de responsabilidades e custos. O aluguel, as despesas com manutenção e outros encargos podem ser divididos entre os moradores, tornando a locação mais acessível.
Isso é especialmente atrativo em imóveis de grande porte, onde uma única pessoa teria dificuldades em arcar com todas as despesas.
Outro benefício é a possibilidade de firmar um contrato mais rapidamente, já que a presença de mais de um locatário solidário pode dispensar a necessidade de garantias adicionais, como um fiador ou caução.
Desafios e riscos deste tipo de negócio
Apesar das vantagens, a locação com locatário solidário apresenta desafios e riscos.
Caso um dos locatários não cumpra com suas obrigações, os demais são legalmente responsáveis por quitar a dívida total, o que pode gerar conflitos entre os moradores. Esse tipo de contrato também pode causar complicações em situações de saída antecipada de um dos locatários, exigindo ajustes ou novos acordos entre as partes.
Do ponto de vista do locador, embora a divisão de responsabilidades entre os moradores amplie as garantias de pagamento, a gestão de múltiplos locatários pode ser mais complexa.
Problemas de convivência ou de comunicação entre os locatários podem afetar a relação com o proprietário e, em última instância, a manutenção do imóvel. Por este aspecto, a mediação realizada por uma imobiliária é crucial.
Por estes aspectos, é importante que o contrato de locação estabeleça de forma clara os deveres de cada uma das partes, tanto locador quanto os diversos locatários, para mitigar esses riscos.
Quais as responsabilidades das partes envolvidas?
Confira a seguir as responsabilidades de cada uma das partes envolvidas neste tipo de contrato de locação. Vale lembrar que cada contrato possui um desenho de cláusulas específico e, desse modo, aspectos adicionais também podem ser contemplados nas responsabilidades.
Locador
O locador tem a responsabilidade de disponibilizar o imóvel em boas condições de uso, conforme o estabelecido convencionalmente em contratos de locação.
Do mesmo modo, o locador deve garantir que o imóvel esteja apto para habitação ou uso comercial, realizando manutenções necessárias, exceto em casos onde o desgaste seja causado pelos próprios locatários.
O locador também tem a obrigação de respeitar o período de vigência do contrato, não podendo despejar o inquilino sem justa causa antes do término acordado.
Locatários
Os locatários têm a responsabilidade de pagar o aluguel e encargos em dia, conforme estipulado no contrato, além de manter o imóvel em boas condições durante o período de locação.
Igualmente, devem zelar pelo uso adequado do espaço, evitando causar danos e comunicando o locador (ou imobiliária responsável pela gestão do contrato) sobre qualquer necessidade de reparos.
No caso de locação solidária, todos os locatários são igualmente responsáveis pelas obrigações financeiras e pela conservação do imóvel.
Além disso, devem respeitar as regras de convivência e seguir as cláusulas contratuais, como prazo de desocupação e aviso prévio.
Dicas para quem deseja assumir ou incluir essa condição em um contrato de aluguel
Para corretores e imobiliárias que desejam elaborar um contrato com modalidade de locatário solidário é necessário estabelecer um diálogo claro entre todos os envolvidos, apresentando características, vantagens e benefícios.
Em primeiro lugar, é importante que ocorra uma concordância entre as partes sobre as responsabilidades financeiras e de manutenção do imóvel. Em seguida, o contrato deve detalhar, de maneira clara, todas as obrigações de cada um dos locatários, evitando ambiguidades.
Além disso, é crucial que todas as obrigações e direitos estejam alinhados com a Lei do Inquilinato, apresentando fundamentação e lastro jurídico e proporcionando maior segurança para o locador, locatários e imobiliária.
- Dialogar sobre responsabilidades conjuntas;
- Definir obrigações de cada locatário;
- Conformidade com a Lei do Inquilinato;
- Elaborar contrato claro e detalhado;
- Considerar mediação de imobiliária.
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Conclusão
Neste artigo você aprendeu sobre a figura do locatário solidário, uma modalidade de locação utilizada em contratos que determinam o compartilhamento de responsabilidades pelo aluguel de um imóvel entre indivíduos.
Como vimos, esta modalidade apresenta vantagens significativas, como a maior segurança financeira para o locador, assim como maior flexibilidade para os locatários em escolher um imóvel com condições ideais para cada um.
No entanto, este tipo de contrato de aluguel também demanda atenção de todas as partes envolvidas, em especial da imobiliária e corretores, tendo em vista a elaboração de contratos sólidos, detalhados e em conformidade com a legislação vigente.
Gostou do artigo? Aproveite e saiba também como elaborar um contrato de aluguel que forneça segurança jurídica às partes envolvidas.
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