É impossível avaliar um imóvel!

1 de agosto de 2013 • 0 Comentário

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A cultura é representada pelo tempo e espaço, ou seja, este ano de 2013 (tempo) no Brasil (espaço) existe uma tendência das pessoas gostarem da música sertaneja (cultura). A cultura muda o tempo todo, assim como o mercado! Você precisa entender este conceito para fazer uma avaliação de um imóvel! Quando vamos avaliar um imóvel, seguimos um padrão, pegamos a metragem e o preço de três imóveis na mesma região e fazemos uma média. Agora temos um valor médio do metro quadrado daquela região e pronto, temos a avalição do imóvel! Certo? Errado! Várias fatores influenciam para que este número esteja incorreto…

Primeiro motivo: o valor do anúncio do imóvel é diferente do valor de venda

Segundo motivo: ninguém sabe ao certo no Brasil por quanto um imóvel foi vendido

Terceiro motivo: corrupção

Quarto motivo: o mercado

Quando um imóvel está anunciado por um milhão de reais, normalmente ele é vendido por 800 mil reais, porém esta informação não é passada pelo proprietário, que muitas vezes não informa nem para os seus parentes mais próximos, quem dira para seus vizinhos ou para o mercado. Depois de vendido, em muitos casos, a informação também não é passada para o cartório, pois o valor descrito no IPTU é também muito diferente do real, logo os clientes usam isso para mascarar o preço de venda, para pagar menos impostos (custo Brasil)… ou seja, ninguém tem a menor idéia de quanto vale um imóvel no Brasil! O que podemos fazer é ter valores aproximados, mas não existe precisão como nos EUA, em que todas estas informações são públicas.

Agora que você sabe desta informação, vou piorar ainda mais as coisas! Lembra que o mercado é formado pelo tempo e o espaço? Por isso mesmo, a sua avaliação não tem valor, mesmo que ela seja perfeita! Porque mesmo que você consiga chegar a um valor preciso para o seu imóvel captado, quem dirá o valor correto é o mercado! Como assim? Significa que não interessa a sua opinião, a do seu cliente ou a minha, o que interessa é a opinião do mercado. Ou seja, se a cliente quer vender um imóvel por um milhão, você avaliou de maneira primorosa por 800 mil, talvez ele só venda por 720 mil! Isso acontece porque ninguém tem a menor idéia do preço de um imóvel, só o mercado, a demanda e a oferta! Mesmo nos EUA onde o preço dos imóveis tem uma variação mínima na hora da venda, o que importa é o que as pessoas que tem dinheiro estão dispostas a pagar por aquele imóvel.

Pronto, disse vários e vários problemas, agora vamos as soluções! Primeiro você deve usar ferramentas para te ajudar a avaliar o imóvel, existem duas que eu conheço e que estão disponíveis em algumas cidades brasileiras, quais são: Urbanizo (www.urbanizo.com) e o Quanto Vale meu Apé (www.quantovalemeuape.com.br). São sites que vão te dar um número aproximado de quanto vale o metro quadrado da região, lembre de sempre escolher a média menor, que é mais próxima da real. E depois que você tiver este número, ele será o valor para começar o anúncio, depois você deve “escutar” a temperatura do mercado. Ou seja, se você não tiver agendamentos e nem propostas, siginifica que o mercado não quer este imóvel e você deve baixar o valor, até ele vender!