Contrato de locação em shopping: o que é e como funciona?

Entre os diversos tipos de contrato de aluguel e compra e venda que existem no mercado imobiliário, o contrato de locação em shopping é uma modalidade que merece atenção. 

Embora menos comum, o contrato de locação em shopping tem especificidades que devem ser levadas em consideração, e esse tipo de negócio pode ser um nicho interessante para corretores de imóveis comerciais. 

Se você é corretor de imóveis comerciais ou pretende atuar nesse nicho, vale a pena entender o que é contrato de shopping center, como é cobrado aluguel de shopping, entre outros detalhes importantes desta modalidade de locação. 

Veja a seguir tudo sobre contrato de locação em shopping! 

O que é contrato de locação em shopping?

Contrato de locação em shopping center é um documento que firma o acordo entre o centro comercial (shopping) e o empreendedor (lojista), definindo as condições de locação do espaço comercial. 

Na definição geral, o contrato de locação em shopping tem o mesmo objetivo de um contrato de locação tradicional: oficializar o aluguel de um espaço para a ocupação com determinada finalidade. Neste caso, a finalidade é comercial, para a venda de produtos, como uma loja de roupas, ou prestação de serviço, como salão de beleza.

Mas então, qual a diferença da locação empresarial em imóveis comuns e no shopping centers? Existem algumas características específicas do contrato de locação em shopping que o diferenciam dos demais contratos de locação comuns. 

Diferenças da locação empresarial em imóveis comuns e em shopping centers

• Duração: o contrato de locação em shopping tem um prazo determinado, normalmente entre 5 e 10 anos, com possibilidade de renovação. 

• Valor do aluguel: o valor do aluguel na locação em shopping em shopping é composto por um aluguel fixo (valor mensal pré-determinado), aluguel percentual (porcentagem sobre o faturamento da loja), além de taxas e encargos como despesas com segurança, marketing, serviços etc. Desta forma, o modo como é cobrado o aluguel de shopping é diferente da locação comercial tradicional.
  
• Cláusulas específicas: na locação em shopping center, podem haver cláusulas específicas como de exclusividade para a venda de determinados produtos e serviços, e de padronização visual, que estabelece padrões a serem seguidos pelos lojistas.
  
  Outras cláusulas que são específicas de contratos de locação em shopping são as cláusulas de raio, que estabelece um limite para a abertura de lojas da mesma empresa a determinada distância do shopping, e a chamada cláusula de degrau, que prevê um aumento gradativo no valor mínimo do aluguel, para evitar onerar o lojista logo no início da operação do empreendimento.
  
• Horário de funcionamento: o contrato de locação em shopping center também pré-estabelece os horários de funcionamento das lojas, que devem ser seguidos, respeitando as variações de dias, feriados etc. 

O que não pode faltar em um contrato de locação em shopping?

Em um contrato de locação em shopping, além das cláusulas específicas deste tipo de contrato, algumas informações não podem ficar de fora. Confira quais são: 

• Identificação do lojista e do shopping: nome, CNPJ, endereço e outros dados de identificação;
  
• Descrição do espaço locado: área útil, localização no shopping, número da loja, etc;
  
• Finalidade do espaço: descrição sobre qual tipo de atividade comercial será exercida no local;
  
• Valor do aluguel: valor fixo, valor percentual sobre o faturamento e encargos;
  
• Forma de pagamento: data de vencimento, forma com que o aluguel deve ser pago (boleto, cartão, etc.) e valores para eventuais multas por atraso;
  
• Reajuste do aluguel: indicar a periodicidade com que o aluguel será reajustado e qual índice de reajuste será adotado (IGP-M, INPC, etc.);
  
• Prazo de vigência: tempo de duração do contrato de locação (exemplo: cinco anos de vigência, dez anos de vigência)
  
• Condições de renovação: condições para renovar o contrato ao final do prazo;
  

• Fiança ou caução: especificar o valor e a forma de garantia de cumpirmento do contrato;
  
• Direitos e obrigações de ambas as partes: descrever quais são os deveres e direitos do lojista e do shopping enquanto locador e locatário.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre locação em shopping?

O contrato de locação em shopping center é regido pela Lei do Inquilinato. O artigo 54 é que versa sobre as locações em shopping. 

De acordo com a lei, a relação entre lojistas e shopping deve ser regidas pelas condições firmadas em contrato. Ou seja, a legislação dá certa autonomia para que as partes pactuem as regras da locação, desde que descritas em contrato. 

A lei estabelece, no entanto, algumas restrições quanto a cobranças feitas pelo shopping aos lojistas. O shopping fica proibido de cobrar por: 

• Obras ou acréscimos feitos na estrutura do imóvel;
  
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

• Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
  
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
  
• Despesas de obras ou substituição de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou memorial descritivo do imóvel e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

A Lei do Inquilinato também determina que despesas cobradas dos lojistas devem estar previstas no orçamento do shopping, exceto em caso de urgência devidamente comprovada. 

De modo geral, a lei determina que as regras para o aluguel deste tipo de imóvel comercial sejam especificadas e regidas pelo contrato de locação em shopping centers. 

Este tipo de contrato deve ser feito com atenção aos detalhes, garantindo que todos os pontos importantes sobre o negócio de locação em shopping sejam levados em consideração. 

Você trabalha com intermediação de locação em shopping center? Comente suas experiências!