Garantias no contrato de locação pouco utilizada mas muito segura
Especialista: Direitos Imobiliários
As garantias locatícias estão previstas no artigo 37 da Lei 8.245/91, são elas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
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Na hora de celebrar um contrato de locação, é comum o locador questionar o corretor qual é a melhor garantia contratual, razão pela qual se faz necessário um breve esclarecimento acerca das garantias mais utilizadas:
Caução em dinheiro: o valor máximo que pode ser exigido são 3 (três) alugueis, conforme prevê o artigo 38, §2º da Lei 8.245/91.
Desvantagem: a limitação de três alugueis;
Vantagem: A jurisprudência tem entendido que caso a dívida do locatário ultrapasse o valor da garantia, o contrato torna-se desprovido de garantia, podendo ser requerida liminar de despejo em conformidade com o artigo 59, §1º, IX da Lei 8.245/91;
Fiador: quando da celebração do contrato de locação, o locatário indica um fiador que tenha um imóvel registrado em seu nome.
Desvantagem: O imóvel não está vinculado a locação, então corre-se o risco do fiador vender o imóvel e, na maioria das vezes, o locador só descobre quando vai executar a dívida.
Vantagem: Caso o locatário não consiga efetuar o pagamento dos aluguéis, o fiador poderá ser executado e responderá pelo débito.
Seguro Fiança: O locatário procura uma seguradora idônea para garantir a locação no caso de falta de pagamento. É a garantia mais rápida para recebimento no caso de inadimplemento do aluguel.
Desvantagem: O inquilino paga anualmente, em média, 02 (duas) vezes o valor de um aluguel, para contratação do seguro fiança. Se o locatário não pagar o prêmio de seguro, o locador é obrigado a pagar para que a seguradora garanta a locação. No limite de cobertura, é estipulada uma Importância Segurada se por exemplo, os danos no imóvel forem superiores a importância segurada, a seguradora cobrirá até este limite.
Vantagem: Após o segundo vencimento do aluguel, a seguradora passa a pagar mensalmente o aluguel ao locador.
Uma garantia muito pouco utilizada, mas acredito ser a mais segura é a caução em imóvel, ela está prevista no artigo 38, 1º da Lei 8.245/91. Sendo parecida com a fiança, o caucionante tem que ter um imóvel livre de ônus e com matricula em seu nome. No contrato de locação, o imóvel é oferecido como garantia, este contrato deve ser averbado na matricula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, e só é liberado após emissão do termo de quitação assinado pelo locador, impedindo que o caucionante venda o imóvel.
O custo da averbação no cartório dependerá do valor do imóvel oferecido em garantia, mas via de regra não é alto. Esta garantia é mais utilizada em locações de alto valor.
No caução em imóvel, o locador pode demorar a receber, mas receberá, pois, a garantia é o imóvel. Há de se ressaltar que hoje um crédito processual é um dos melhores investimentos, pois os juros processuais são de 1% ao mês.
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