Cláusula resolutiva: como funciona na escritura do imóvel?

A cláusula resolutiva é um recurso que pode ajudar a evitar inadimplência em contratos de compra e venda de imóvel.

Isso porque trata-se de uma ferramenta jurídica que garante o encerramento do contrato em caso de não pagamento. 

O conceito é simples: com a cláusula resolutiva no contrato, caso o comprador não pague o valor total acordado, o vendedor pode cancelar o contrato e retomar o imóvel. 

Para incluir a cláusula resolutiva em contrato de compra e venda de imóvel, no entanto, é importante entender melhor o que ela significa e como funciona na escritura do imóvel. Vamos lá?

O que é cláusula resolutiva?

Cláusula resolutiva é um instrumento jurídico que pode ser utilizado em contratos de compra e venda de imóveis para garantir que ambas as partes cumpram com o acordo.

Com a cláusula resolutiva, caso comprador ou vendedor não cumpra com suas obrigações na transação, é possível anular o contrato e exigir o pagamento de indenização por perdas e danos.

Ela está prevista em lei. O artigo 475 do Código Civil diz: ”A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Deste modo, embora o caso mais comum seja do não pagamento por parte do comprador, a lei garante que a cláusula resolutiva seja um instrumento para garantir que o vendedor também cumpra com a sua parte. 

Para ter efeito, a cláusula resolutiva deve fazer parte de um contrato legal, que siga parâmetros estabelecidos pela legislação vigente, devidamente assinado pelas partes.

Tipos

De acordo com o artigo 474 do Código Civil, existem dois tipos de cláusula resolutiva: tácita e expressa. Veja a diferença entre elas:

• Cláusula resolutiva expressa

A cláusula resolutiva expressa é a forma mais comum, aquela que é exposta de forma explícita no contrato e detalha as condições da resolução do acordo, como inadimplência ou descumprimento das obrigações.

Neste tipo de cláusula, como as condições estão expressas no contrato firmado, as sanções em caso de conflitos, a decisão não depende de uma intervenção jurídica, sendo o formato mais recomendado para garantir segurança jurídica.

• Cláusula resolutiva tácita
  
  A cláusula resolutiva tácita é aquela que não está expressa de forma literal no contrato, mas é garantida por lei a todos os contratos de compra e venda.
  
  Neste caso, em situações de inadimplência ou não cumprimento das obrigações por uma das partes, é necessária a intervenção do Poder Judiciário para resolução do conflito, fazendo valer o exposto na legislação. 

Cláusula resolutiva na escritura do imóvel: como funciona?

A cláusula resolutiva deve estar presente na escritura pública de compra e venda do imóvel, documento que transfere a propriedade do vendedor para o comprador.

Para ter validade, a cláusula deve ser clara e objetiva, definindo as condições para resolução do contrato, prazos para regularizar a situação caso uma das partes não cumpra com o acordo e suas devidas consequências.

Vale lembrar que o contrato de compra e venda é apenas um instrumento para estabelecer as regras da negociação, no entanto, para que a propriedade seja efetivamente transferida, a escritura pública deve ser formalizada no Cartório de Registro de Imóveis. Nela, deve constar a cláusula resolutiva. 

Exemplo

A cláusula resolutiva deve expressar as condições de resolução do contrato e eventuais punições para inadimplência de forma clara. Existem diferentes modelos, mas, em geral, elas seguem o exemplo a seguir:

1. Condições Resolutivas:

Fica estabelecido que o presente contrato poderá ser rescindido imediatamente, independentemente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial, com a resolução de todos os seus efeitos, nas seguintes hipóteses:

a. Inadimplência do COMPRADOR no pagamento de qualquer parcela do preço, inclusive o sinal, no prazo e forma acordados, sujeitando-se o COMPRADOR às seguintes penalidades:

• Perda do sinal;
• Multa de xx% (xx por cento) sobre o valor total do contrato;
• Pagamento das despesas de cobrança, inclusive honorários advocatícios, se for o caso.

b. Falecimento do COMPRADOR antes da transferência da propriedade do imóvel, resolvendo-se o presente contrato com a devolução do sinal pago, sem qualquer ônus para o VENDEDOR.

c. Falsificação de documentos ou informações prestadas pelo COMPRADOR para a celebração do presente contrato.

2. Prazo para Regularização:

Em caso de inadimplência do COMPRADOR no pagamento de qualquer parcela do preço, o VENDEDOR notificará o COMPRADOR por escrito, concedendo-lhe o prazo de xx (xx) dias para regularizar a pendência financeira.

3. Consequências da Resolução:

a. Encerrado o contrato por qualquer motivo, o COMPRADOR deverá devolver o imóvel ao VENDEDOR no prazo de xx (xx) dias, sob pena de ser considerado fraudulento.

b. O VENDEDOR poderá reaver o imóvel mediante ação de reintegração de posse, sem necessidade de interpelação judicial ou extrajudicial.

c. As benfeitorias realizadas pelo COMPRADOR no imóvel ficarão em favor do VENDEDOR, a título de indenização, sem direito a qualquer reembolso.

d. O COMPRADOR não terá direito à restituição de quaisquer valores pagos a título de sinal, arras ou qualquer outra quantia, que serão considerados como perdas e danos.

4. Disposições Gerais:

a. A presente cláusula resolutiva é parte integrante e inseparável do presente contrato.

b. As partes declaram ter lido e entendido a presente cláusula resolutiva, estando de pleno acordo com seus termos.

[data, local e assinaturas das duas partes]

Para garantir maior segurança jurídica, é recomendado que a cláusula resolutiva seja redigida e validada por um advogado especializado em direito imobiliário, já que os contratos de compra e venda podem variar de acordo com a transação. 

Você inclui esse recurso no contrato de seus clientes? Comente!