Vício oculto em imóveis: quais os direitos do comprador?

Durante uma compra, espera-se que tudo ocorra da melhor forma, especialmente quando se trata de um bem como o imóvel. No entanto, alguns imprevistos podem acontecer. É o caso do vício oculto em imóveis, um problema mais comum do que se imagina e que merece atenção. 

O vício oculto em um imóvel pode ser definido como aqueles defeitos que não são facilmente perceptíveis no momento da compra, mas que podem gerar dores de cabeça no futuro. 

A lei garante os direitos do comprador nestes casos, mas é preciso entender o que se enquadrada como vício oculto, prazos para reclamar e quais medidas tomar. 

Para orientar seus clientes sobre seus direitos, saiba mais sobre o tema a seguir.

O que é vício oculto?

Vício oculto ou vício de imóvel são defeitos ou irregularidades que não são visíveis no momento da aquisição do imóvel, mas que se mostram aparentes após a compra. 

Imagine que a aquisição de um imóvel que aparentou estar em perfeito estado de habitação e usabilidade durante as visitas imobiliárias e vistorias, mas, alguns dias após a mudança do novo proprietário, começou a apresentar problemas de infiltração ou na fiação elétrica.

Esse tipo de problema preexistente mas que não pode ser observado “a olho nu” no momento da compra pode ser considerado vício oculto do imóvel. 

O vício oculto do imóvel, se comprovado, é de responsabilidade do vendedor, que deve arcar com os devidos reparos.

Para ser considerado vício oculto, no entanto, o defeito deve seguir alguns critérios. São eles: 

• Gravidade do problema: o defeito precisa comprometer a habitabilidade do imóvel ou diminuir consideravelmente seu valor.;
  
• Ocultabilidade: o problema deve ser oculto, ou seja, ser indetectável no momento da compra, mesmo após vistoria minuciosa;
• Preexistência: o defeito deve ser preexistente para ser considerado um vício oculto no imóvel, tendo surgido antes da compra do imóvel.

Exemplos de vício oculto em imóveis

Mas afinal, o que se enquadra como vício oculto? Um vazamento, ou curto circuito? A definição é bastante objetiva, mas é preciso entender também se o problema que o imóvel apresentou após a compra trata-se ou não de um vício oculto. Veja alguns exemplos: 

• Problemas estruturais: rachaduras nas paredes, falhas na fundação, problemas no telhado ou outros defeitos que comprometam a estabilidade do imóvel e coloque em risco a segurança de seu habitantes;
  
• Hidráulicos: situações como vazamentos, infiltrações e entupimentos, decorrentes de defeitos já existentes no sistema hidráulico do imóvel, podem ser considerados vícios ocultos;
  
• Elétricos: problemas decorrentes de fiação antiga, curto-circuito, sobrecarga e outros defeitos que apresentem risco de incêndio e outros transtornos ao novo proprietário;
  
• Presença de cupins: presença de cupins e outras pragas que podem causar danos à estrutura do imóvel.
  
• Contaminação por amianto: substância tóxica presente em alguns materiais de construção antigos;
  
• Sistema de ventilação: problemas no sistema de ventilação que possam comprometer a saúde dos moradores, como mofo; 
  
• Isolamento acústico: defeitos no isolamento acústico que causem ruídos. 

Em geral, estes são os tipos de problemas que podem ser considerados vícios ocultos em um imóvel. O mais importante, para que seja enquadrado nesta categoria e o vendedor seja responsabilizado, é que o problema seja comprovadamente grave, preexistente e oculto.

Vício oculto em imóveis: o que diz a lei?

O vício oculto de imóvel no Código Civil é tratado a partir do artigo 441. De acordo com a lei, o comprador do imóvel que apresentar vícios ocultos tem direito à reparação do defeito, abatimento ou rescisão do contrato. 

A legislação define também que a responsabilidade pelo vício oculto do imóvel é do vendedor, se devidamente comprovado que trata-se de um problema preexistente, ou seja, que já existia no imóvel no momento da compra. 

Prazos

De acordo com a lei que protege os interesses do consumidor, em casos de bens duráveis como o imóvel, a garantia legal é válida por um prazo de 90 dias, contados a partir da entrega do imóvel. 

Caso o vício oculto seja detectado dentro do prazo de 90 dias, o comprador pode exigir a reparação do defeito ou mesmo a rescisão do contrato.

Se o problema for detectado após esse prazo, o comprador ainda tem o direito de exigir o reparo, através da garantia contratual ou recorrendo ao Poder Judiciário, caso o problema não seja resolvido amigavelmente. 

O prazo máximo para alegar vício oculto, no caso de imóveis em que o novo proprietário não morava antes no local, é de até um ano. 

Direitos do comprador

A legislação também determina quais são os direitos do comprador em caso de vício oculto no imóvel adquirido. São eles:

• Redibitória: o comprador tem o direito de rescindir o contrato e receber de volta o valor pago, acrescido de juros e correção monetária, além de despesas com a compra (escritura, registro, impostos);
  
• Abatimento proporcional do preço: direito de reduzir o valor pago pelo imóvel, proporcionalmente, de acordo com a gravidade do vício oculto;
  
• Reparação de danos: receber indenização por danos causados pelo vício, como danos materiais (móveis danificados por vazamentos, por exemplo) e danos morais (transtornos e problemas psicológicos).

Ao identificar o vício oculto, é importante notificar imediatamente o vendedor, bem como garantir registros desta comunicação do problema em si, através de imagens, para garantir a comprovação do problema. 

Embora a lei seja objetiva sobre a questão de vício oculto em imóveis, e a primeira opção seja sempre buscar resolução amigável entre comprador e vendedor, recomenda-se o acompanhamento de um advogado especializado, para garantir maior segurança jurídica em eventuais processos. 

Já acompanhou algum  caso de vício oculto em imóveis com clientes da imobiliária? Comente!