LTV: entenda o que é o Loan to Value

No contexto da análise de crédito para empréstimos ou financiamento, o LTV (Loan to Value) é calculado pelas instituições financeiras de modo a avaliar os riscos e possibilidades de inadimplemento de um devedor.

Esta sigla tem origem na língua inglesa, sendo traduzida livremente como a relação entre o montante total solicitado em empréstimos e o valor global apresentado em garantia.

Por este aspecto, quanto menor for o valor de LTV, melhor serão as condições apresentadas pelas instituições e mais atrativas as taxas e juros aplicados aos empréstimos e financiamentos.

Neste artigo explicamos tudo sobre o LTV (Loan to Value), seu conceito, base de cálculo, impacto, riscos, entre outros aspectos relativos à análise e concessão de empréstimos no setor imobiliário.

Continue no artigo e tenha uma excelente leitura.

O que é LTV (Loan to Value)?

O LTV (Loan to Value) é um indicador de análise de concessão de crédito utilizado por instituições bancárias no contexto de financiamentos. Especificamente, o LTV representa uma relação entre o valor de um empréstimo solicitado e os bens apresentados como garantia.

Por exemplo, no caso em que o financiamento de imóvel é solicitado junto a uma instituição bancária, sendo apresentados outros bens da pessoa como garantia em alienação fiduciária.

Desse modo, coloca-se em proporção os valores do empréstimo solicitado e os dos bens dados como garantia. A diferença entre um e outro representa o LTV (Loan to Value) ou, em tradução aproximada, a fração que determina a relação “empréstimo para valor”.

Qual é a importância do LTV em um empréstimo?

O fator de LTV é fundamental para as instituições financeiras que concedem empréstimos, pois determina o risco financeiro assumido ao conceder o crédito.

Especificamente, um LTV baixo significa que a quantidade de dinheiro emprestada é menor que o valor total da garantia oferecida. Isso geralmente resulta em menor risco para o credor, pois em caso de inadimplência, a venda do bem pode cobrir o valor do empréstimo.

Além disso, um LTV mais baixo pode se traduzir em termos de empréstimos mais favoráveis para o tomador de crédito, como taxas de juros mais baixas. Isto reflete, também, nas políticas de aprovação de financiamentos.

O caso contrário, no entanto, representa maior risco à instituição. Ou seja, que a proporção do LTV representa uma diferença pequena entre o valor do empréstimo/financiamento solicitado e os bens em garantia.

Ou seja, que, mesmo com a venda de todos os bens em garantia, ainda assim o empréstimo ou financiamento corre riscos de inadimplemento. Impactando, portanto, na análise de crédito do solicitante.

Portanto, este fator, também denominado de rácio financeiro ou quota de financiamento, é uma medida de segurança para a instituição e uma métrica que influencia as condições de crédito para o devedor.

Como o LTV é calculado?

Cada instituição pode adotar metodologias de cálculo específicas, tendo em vista a definição de políticas específicas de concessão de empréstimos. Por este aspecto, a consideração de outros fatores de cálculo pode existir, variando de uma para outra instituição.

No entanto, de maneira genérica o cálculo do LTV (Loan to Value) toma em vista:

·  O valor do empréstimo/financiamento solicitado;

·  O valor total das garantias apresentadas (alienação fiduciária).

Estes valores devem ser postos em relação. Por exemplo, se o empréstimo solicitado soma R$10.000 e as garantias totalizam R$100.000, o LTV (Loan to Value) é baixo e possibilita a concessão mais atrativa de condições de crédito

Em outro cenário, os mesmo R$100.000 são postos de garantia, mas para um empréstimo de R$90.000. Neste contexto, além de quase igualar o valor de bens em alienação, a concessão de crédito é entendida como de risco. Caso ocorra inadimplemento, o valor alienado não cobre o financiado.

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O que influencia no cálculo do LTV?

Tendo em vista os exemplos e explicação acima, percebe-se que, no cálculo do LTV (Loan to Value), são essenciais o valor que o devedor deseja emprestar e o valor total das garantias oferecidas.

Esses valores, quando comparados, indicam o percentual do empréstimo em relação ao valor do bem em garantia. Ou seja:

·  LTV baixo: melhores condições e maior chance de concessão de crédito;

·  LTV alto: risco elevado e compensação por meio de taxas e juros adicionais.

Entenda a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel no cálculo do LTV

Como vimos anteriormente, no cálculo do LTV, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel é essencial para determinar a porcentagem do empréstimo em relação ao valor do bem que serve de garantia.

Um LTV alto implica que a quantia em empréstimo ou financiamento está próxima do valor total do imóvel, o que representa um risco maior para a instituição, pois a venda do imóvel pode não ser suficiente para recuperar o valor emprestado.

Por outro lado, um LTV baixo indica que o empréstimo é uma fração menor do valor total do imóvel, minimizando o risco para a instituição financeira e potencialmente resultando em melhores condições de crédito para o solicitante, como juros mais atrativos.

Neste sentido, o LTV (Loan to Value) é uma medida de risco que influencia a aprovação do empréstimo e as condições do financiamento, participando das políticas creditícias das instituições financeiras.

Impacto do LTV na taxa de juros do empréstimo

O LTV (Loan to Value) tem impacto direto na taxa de juros de um empréstimo. Instituições financeiras utilizam o LTV para avaliar o risco associado ao financiamento; quanto maior o LTV, maior o risco percebido.

Isso ocorre porque um LTV elevado indica que o valor emprestado se aproxima do valor total da garantia. Portanto, os credores aumentam geralmente a taxa de juros para compensar o risco adicional.

Já um LTV baixo indica menor risco para o banco, já que a quantia emprestada é uma parte menor do valor da garantia, o que pode levar a taxas de juros mais baixas para o tomador de crédito.

Neste cenário, a taxa de juros é então ajustada, refletindo a avaliação de risco da transação. Por estes aspectos, o LTV é um fator determinante nas condições do empréstimo e na carga financeira assumida durante o ciclo de vida do empréstimo concedido.

É possível negociar o LTV?

O valor do LTV é calculado e, de acordo com as condições de análise e liberação de crédito da instituição financeira, o valor do empréstimo ou financiamento é determinado.

Por este aspecto, dado o caráter objetivo do LTV, sua negociação pode ser relativamente trabalhosa. Uma possível estratégia é apresentar à instituição outros bens e ativos como garantia, de modo a alterar a proporção registrada pelo Loan to Value.

Outra possível estratégia de negociação é apresentar documentação ou registros financeiros que demonstrem à instituição tanto a capacidade de quitação quanto o compromisso, devido ao histórico de bom pagador.

Principais riscos do LTV elevado em um empréstimo imobiliário

Em empréstimos imobiliários, um Loan to Value elevado demonstra um impacto negativo tanto para a instituição quanto para quem solicita o financiamento.

No primeiro cenário, o LTV alto traz como principal risco a maior exposição da instituição credora à potencial perda financeira, caso não ocorra o cumprimento de pagamento da dívida.

Se o valor do empréstimo se aproxima ou ultrapassa o valor dos bens alienados, em cenários de inadimplência a venda do imóvel pode não ser suficiente para cobrir o montante devido.

No segundo cenário, para o devedor um LTV alto pode implicar condições de crédito menos favoráveis e atrativas, com taxas de juros mais altas, aumentando o custo total do financiamento e a carga mensal de pagamento.

Além destes dois cenários, também é necessário considerar uma variação desfavorável no valor de mercado dos imóveis. Este aspecto pode reduzir a capacidade de mobilização de capital pelo do devedor, aumentando o risco de patrimônio líquido negativo.

Conclusão

Neste artigo exclusivo você aprendeu sobre o conceito, base de cálculo, impacto, riscos e principais relações do LTV (Loan to Value) na concessão de empréstimos ou liberação de financiamentos.

Este fator é calculado a partir da relação entre o valor do crédito solicitado e o montante total dos bens postos em garantia (alienação fiduciária). Quanto menor o LTV, mais atrativo se torna o empréstimo e mais segura sua liberação pela instituição financeira.

Por um lado, a negociação do LTV é relativamente trabalhosa, uma vez que essa relação é quantificada e objetiva. Por outro, quando seu valor é baixo, os empréstimos e financiamento são atrativos, com taxas e condições especiais.

Portanto, o LTV representa um índice para análise de risco, aplicado na concessão de financiamentos, quantificando a relação entre o montante de empréstimo para o valor das garantias apresentadas.

Entender e dominar o conceito de LTV é um diferencial importante na hora de negociar financiamentos.

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