Depreciação de imóveis: 5 fatores que influenciam

O cálculo de depreciação de imóveis é indispensável na hora de avaliar o atual preço de um empreendimento, apartamento, casa e até de um terreno. 

Existem algumas maneiras de realizar esse cálculo e alguns fatores que influenciam diretamente na desvalorização de imóveis.

Separamos aqui os cinco principais fatores para a depreciação de terrenos, edifícios e imóveis; além do significado real de depreciação. Acompanhe:

Qual é o conceito de depreciação?

A depreciação é o processo de perda de valor de um bem conforme o passar do tempo. A depreciação de imóveis, especificamente, leva em consideração muitos fatores e pode ser mais lenta ou mais rápida dependendo de condições internas e externas.

De acordo com a Receita Federal, um imóvel se desvaloriza 4% ao ano (apenas a construção, pois entende-se que no terreno não há depreciação). 

Esse cálculo é utilizado para fins de pagamento de imposto, mas não se aplica para saber o real valor de mercado de um imóvel.

Para chegar ao valor de depreciação de um imóvel existem três métodos principais: linha reta, valor decrescente (ou linha reta variante) e Kuentzle; que consideram sempre a idade real do imóvel e sua vida útil.

Na prática, é papel do corretor fazer uma boa avaliação de imóveis considerando todos os aspectos que levam a valorizarem ou não um bem. 
Veja agora os principais fatores que interferem nessa percepção de valor.

1. Estado de conservação do imóvel

Com o passar dos anos e o tipo de utilização do imóvel, é natural que o mesmo passe por desgastes, que podem ser naturais ou acentuados por má preservação. 

Acabamentos mal conservados, danos ao sistema elétrico e hidráulico, ferrugem, mofo e até uma decoração muito ultrapassada podem contribuir para a depreciação de um imóvel.

Na depreciação de um edifício, por exemplo, áreas comuns mal cuidadas, fachadas pichadas e elevadores com pouca manutenção depreciam o valor de todos os apartamentos . 

Já no caso da depreciação de terrenos, aspectos de conservação gerais do mesmo também são levados em consideração.

2. Localização do imóvel ou terreno

As mudanças que ocorrem no entorno do imóvel influenciam diretamente em seu valor, tanto para cima quanto para baixo. 

Aumento na taxa de criminalidade, riscos ambientais, poluição sonora, baixa iluminação pública e até mudanças relacionadas ao município influenciam na depreciação de terrenos, edifícios e imóveis.

Com relação a este tópico, os dados do FipeZAP+ vão ser de grande ajuda. Mensalmente, são divulgados índices de venda e locação de imóveis residenciais e comerciais que ajudam a entender os níveis de valorização de determinados bairros e cidades.

3. Tipo do imóvel e do seu uso

Dependendo do tipo de bem que será comercializado, a depreciação é diferente. No caso de terrenos e vagas de garagem, por exemplo, a desvalorização é baixa e decorre muito mais dos fatores externos. 

Já no caso de imóveis, geralmente apartamentos têm maior desvalorização que casas, por conta da dificuldade de manutenção de sistemas gerais; assim como casas de alto padrão também exigem maiores investimentos em conservação. 

Além do tipo de imóvel, é preciso pensar também no tipo de uso, imóveis comerciais ou residenciais com alta rotatividade podem acarretar em maiores depreciações.

4. Documentação e obrigações fiscais

Na hora de fazer o contrato de compra e venda é essencial que o imóvel esteja com toda a documentação regularizada, como o RGI (Registro Geral do Imóvel) e escritura; além de estar em dia com o pagamentos dos tributos. 

No caso de haver irregularidades, há maior desvalorização dos imóveis, terrenos e edifícios – dado que o comprador deverá assumir um alto risco e ainda terá que arcar com os custos da regularização.

5. Momento econômico e condições de mercado

Mudanças na economia local, do país ao município, interferem diretamente na demanda por imóveis; assim como as taxas de juros para financiamentos imobiliários também flutuam de acordo com o momento político e econômico. 

Assim, além do imóvel e do bairro, é preciso considerar aspectos de inteligência de mercado em geral para compreender o cenário imobiliário como um todo.

Conta para a gente, como você faz a avaliação de um imóvel antigo?