Built to suit: como está esse mercado no Brasil

Você sabe o que é built to suit? Essa modalidade de locação nasceu nos Estados Unidos e é relativamente nova no mercado imobiliário brasileiro, mas bastante promissora e que merece atenção de corretores de imóveis. 

Neste artigo, vamos entender o que é built to suit, entender as vantagens desse tipo de locação e conhecer o perfil de cliente desta modalidade. Vamos lá? 

O que é built to suit?

Built to suit é um tipo de locação em que o imóvel é construído com o objetivo de atender às necessidades de futuros locadores. 

A tradução de built to suit é “construído para servir” e é justamente essa a definição desse formato de locação: um imóvel feito sob medida para atender às necessidades de um perfil de locatário. 

Essa locação normalmente é utilizada por indústrias e comércios que têm necessidades específicas de utilização do espaço. 

Um ponto importante sobre a locação built to suit é que o valor investido na adequação do espaço para a necessidade do cliente é dissolvido no custo do aluguel. 

O que a lei brasileira diz sobre locação built to suit?

Essa modalidade, também conhecida como locação BTS, é reconhecida pela legislação brasileira desde 2012.

O contrato built to suit está regulamentado pela lei Lei 12.744, que prevê um prazo mínimo  de locação de 10 anos. 

A lei do built to suit também garante a autonomia para os contratos BTS, determinando que prevalecem os pontos acordados em contrato.

Na lei, o BTS é definido como uma modalidade de locação de imóvel não residencial. 

Além disso, a lei garante ainda que o proprietário não poderá reaver o imóvel durante o período de vigência acordado em contrato. 

O locatário, no entanto, pode devolver o imóvel, pagando a multa previamente determinada no contrato.

Perfil cliente de locação BTS

Contratos built to suit normalmente são feitos por empresas de médio e grande porte, principalmente dos setores de indústria e varejo. 

Empresas multinacionais, com grandes escalas de operação, são clientes que normalmente demandam esse tipo de contrato de locação para hospedar suas plantas de operação do negócio. 

O cliente que busca por esse tipo de locação tem necessidades bastante específicas, pois procura por um imóvel personalizado que atenda às necessidades do seu negócio.

De modo geral, são empresas com estruturas de engenharia, logística e jurídico, áreas que tendem a ter amplo repertório e demandas bem definidas, além do alto nível de exigência.

Exemplos de empresas que usam a locação built to suit

No Brasil, algumas empresas já utilizam contratos de locação BTS para atender às suas necessidades específicas. 

Algumas empresas conhecidas que têm optado por esse modelo são: 

• Amazon

A gigante do comércio eletrônico tem investido em centros de distribuição “built to suit” no Brasil para otimizar sua logística e atender à crescente demanda por entregas rápidas e eficientes. 

• Magazine Luiza

Uma das maiores redes varejistas do país, o Magazine Luiza também tem utilizado contratos BTS para desenvolver suas lojas físicas e centros de distribuição, adaptando-os às necessidades de sua operação e estratégias de expansão.

• Braskem

Como uma das maiores petroquímicas do país, a Braskem tem recorrido a contratos “built to suit” para construir unidades de produção sob medida, atendendo às demandas específicas da indústria química. 

• Renault

A montadora francesa Renault também tem utilizado o modelo BTS para desenvolver suas fábricas no Brasil, adaptando-as às necessidades da produção automobilística para garantir a eficiência em seus processos.

• Petrobras

A Petrobras, uma das maiores empresas do setor de petróleo e gás no país, também recorreu a contratos BTS para construir instalações específicas para suas operações, como refinarias e unidades de produção. 

Essas são apenas algumas das empresas que têm utilizado contratos de locação “built to suit” no Brasil. 

É importante ressaltar que muitas outras empresas de diferentes setores também podem adotar esse modelo.

Vantagens da locação built to suit 

O built to suit pode representar uma boa opção de investimento para locadores e uma facilidade para quem aluga. 

Se você pretende atuar nesse mercado, confira as principais vantagens do BTS para esses dois públicos: 

Para o locatário

• Otimização de tempo: por não precisar se preocupar com o acompanhamento de uma obra, quem aluga um imóvel no modelo BTS economiza tempo e pode empreender seus esforços em outros aspectos do negócio;
  
• Investir no negócio: o investimento da compra de terreno e na construção do imóvel, por exemplo, pode ser direcionado para investimentos no negócio em si;
  
• Personalização: empresas que fecham contratos de BTS tem a sua disposição imóveis personalizados, que atendem às necessidades de execução do seu negócio;
  
• Garantia de espaço por tempo determinado: o contrato built to suit costuma ser de longa duração e, durante sua vigência, o locador não pode pedir o imóvel, o que oferece garantia de espaço para o locatário pelo tempo acordado, evitando a imprevisibilidade e, consequentemente, problemas para o negócio.

Para o locador

• Retorno sobre o investimento: investir no BTS é uma opção segura, visto que o retorno sobre o que foi investido na construção é dissolvido e garantido por contrato;
  
• Baixa vacância: diferente dos modelos tradicionais de locação, mesmo os contratos comerciais, o fato do contrato BTS ser de longa duração evita que o imóvel fique vago e sem render retorno financeiro para o locador por muito tempo;
  
• Valor do aluguel: a locação BTS permite que o locador pratique valores mais altos no aluguel, devido à personalização que oferece.
  

Riscos da locação BTS

Apesar de trazer vantagens competitivas tanto para o proprietário quanto para quem aluga, esse modelo de contrato de locação tem alguns riscos que devem ser mapeados. 

Um ponto de atenção no built to suit é o cuidado com o contrato. Por ser um modelo de locação que envolve construção personalizada e é um contrato de maior duração, é importante que este contrato seja analisado de forma minuciosa pelo jurídico.

Para o locatário, atenção à execução da obra, garantindo a qualidade e os prazos acordados é fundamental.

Para o locador, o risco da inadimplência deve estar no radar. Multas devem ser previstas no contrato em caso de quebra ou inadimplências. 

Existe ainda a possibilidade de não renovação do contrato, o que pode impactar no investimento futuramente.

Os investimentos feitos na construção também devem ser calculados, incluídos no aluguel do imóvel e descritos no contrato.

O corretor de imóveis, principalmente aquele que quer ampliar sua carteira atendendo a empresas e investidores, deve entender o modelo de locação built to suit, para apresentar essa opção a seus clientes. 

Você já conhecia esse modelo de locação? Já trabalha com esse tipo de contrato com seus clientes? Compartilhe nos comentários!