Fundos imobiliários: 10 coisas que todo corretor deve saber

Fundos imobiliários estão em alta e se apresentam como uma ótima opção de diversificação de investimentos. 

Conhecer um pouco mais sobre essa modalidade é importante tanto para os próprios corretores, quanto para poder orientar melhor clientes que têm interesse em investir em fundos imobiliários.

Confira agora 10 coisas que todo corretor precisa saber sobre fundos imobiliários:

1. O que é fundo imobiliário? Ou o que é FII?

FIIs ou Fundos de Investimento Imobiliário são grupos de investidores que aplicam seus recursos de maneira coletiva no mercado imobiliário, em diversos tipos de investimentos. 

A ideia geral é que, ao invés de comprar um imóvel diretamente, a pessoa possa integrar um grupo que está investindo em imóveis variados, com maior rentabilidade e menor custo.

2. Como funciona um fundo imobiliário?

Todo fundo tem um gestor, que segue políticas pré-definidas para tomar todas as decisões sobre quais imóveis investir, incluindo a manutenção dos imóveis para locação.

Os cotistas, ou seja, quem compra cotas e se torna investidor de um fundo, recebe uma proporção dos dividendos mensal ou semestralmente e pode comprar e vender suas cotas por meio de corretoras ou pela própria bolsa de valores.

Assim como outros produtos da bolsa, a valorização ou desvalorização de um fundo de investimento vem do seu portfólio de produtos.

3. Quais os tipos de portfólio dos fundos imobiliários?

• Fundos de Tijolo: investimento em imóveis concretos (prontos ou em construção), como prédios residenciais, hospitais, shoppings centers, etc;
  
• Fundos de Papéis: ao invés de investir em imóveis reais, o investimento imobiliário é feito sobre títulos de dívida imobiliária, como letras de crédito, hipotecárias e até cotas de outros fundos imobiliários;
  
• Fundos híbridos: que mesclam investimentos em imóveis reais e em papéis imobiliários.

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4. Quais os tipos de fundos imobiliários?

Existem alguns tipos de fundos imobiliários baseados em como se formam os rendimentos. Para serem enquadrados em um desses tipos, é preciso que o FII invista, no mínimo, dois terços (⅔) do patrimônio líquido em uma modalidade de investimento.

• Desenvolvimento para renda ou venda:

Esses fundos imobiliários investem na construção de empreendimentos que podem ser vendidos ou locados. Em ambos os casos, o lucro será repartido proporcionalmente entre os cotistas.

• Renda

Essa é uma forma de investir no mercado imobiliário apenas em imóveis já prontos visando o lucro obtido via locação ou arrendamento.

• Títulos imobiliários

São os fundos de investimento imobiliário que têm um portfólio focado em papéis, isto é, ações, cotas de sociedades e fundos de participação.

• Híbridos

Quem não investe pelo menos ⅔ do patrimônio líquido em uma das opções acima, se enquadra como FII Híbrido e tem uma distribuição entre os tipos de investimento.

5. Fundos imobiliários são renda variável

Uma dúvida muito comum que clientes podem ter é se, por sua segurança, investir em fundos imobiliários configura uma renda fixa. 

Essa é uma ideia equivocada porque um FII não pode dar garantia sobre o rendimento. Isso pode variar de acordo com a ocupação dos imóveis, valorização ou desvalorização de uma região onde o fundo tem imóveis, entre outros fatores que tornam a compra de cotas de um fundo imobiliário uma renda variável.

6. É seguro investir em FIIs?

Quem quer investir em fundos imobiliários precisa estar preparado para os riscos, dado que se trata de uma renda variável e está sujeita às questões de mercado. 

Já em termos de regulação, os fundos imobiliários são acompanhados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e pela própria Bolsa de Valores (B3).

7. Entenda o que é o índice IFIX

O IFIX é um índice de retorno total que indica o desempenho médio dos fundos imobiliários que foram negociados na bolsa de valores. São avaliados tanto os preços das cotas, quanto a distribuição dos rendimentos para os investidores.

Uma boa avaliação inclui comparar o IFIX com o Índice FipeZAP de locação, para analisar a rentabilidade de aluguel de imóveis versus o retorno de fundos imobiliários. Por exemplo, em 2022, o IFIX registrou acúmulo de 2,22%, já o FipeZAP ficou em 5,14% ao ano. 

Vale ressaltar que a bolsa, no geral, estava em queda, enquanto o reajuste de aluguel subiu muito nos últimos dois anos.

8. Como avaliar um bom fundo imobiliário?

A primeira coisa é entender que o rendimento de um fundo de investimento depende principalmente do seu portfólio. 

Assim, um fundo imobiliário depende principalmente de quais imóveis estão em sua carteira. Como corretor de imóveis, você já sabe que localização, estrutura, condições do imóvel e tantas outras características.

Seu papel, como consultor, pode ser avaliar os papéis e o portfólio de cada fundo para entender quais são bons investimentos. 

Além disso, analisar o histórico de rendimento do fundo, assim como as tendências para o mercado imobiliário é fundamental.

9. Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários

Principais vantagens de comprar cotas de fundos imobiliários:

• Possibilidade de investir em empreendimentos imobiliários maiores, nos quais fazer de maneira individual seria inviável;
  
• Não precisar se preocupar com a manutenção dos imóveis, nem com a ocupação dos mesmos;
  
• Custos menores, tanto com reformas e manutenção, quanto de imposto. Quem investe em FII’s não precisa pagar imposto sobre o rendimento, apenas sobre a compra e venda de cotas;
  
• Maior liquidez, dado que é possível vender cotas de maneira rápida e fácil, diferente da venda de um imóvel que só pode ser feito integralmente e tem um tempo de venda bem maior.

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Principais desvantagens de investir em fundos imobiliários:

• Falta de agência sobre quais imóveis entram para o fundo, dado que essa é uma função do gestor;
• Variação de acordo com o mercado com menos segurança que um imóvel físico comprado diretamente;
• Custos com a gestão do fundo, assim como a necessidade de contar com uma corretora para fazer os investimentos.

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10. Para quem é recomendado investir em fundos imobiliários?

Essa é uma das questões mais sensíveis e interessantes para corretores de imóveis que vão aconselhar clientes. 

Para quem já investe em renda variável, investir em fundos imobiliários é uma ótima oportunidade. 

Já para quem ainda não tem o costume de investir pode ser um pouco desafiador, mas é um ótimo começo dada a rentabilidade mais estável em comparação a outras formas de investimento.

Para pessoas que querem investir no mercado imobiliário, mas não querem o esforço de cuidar dos imóveis reais, essa é uma ótima oportunidade e que pode começar com pouco. Existe uma cota mínima de R$100.

Já para aqueles que estão acostumados a investir em imóveis, vale a análise comparativa entre o IFIX e o FipeZAP+, dado que nos últimos anos o aumento do aluguel seguiu o IPCA e ficou bem acima do IFIX.

Ficou com alguma dúvida? Já trabalha com fundos imobiliários? Conta pra gente nos comentários!