Permuta de imóveis: o que é e como funciona
Já ouviu falar em permuta de imóveis? Se você atua no mercado imobiliário, provavelmente está familiarizado com o termo.
Esse tipo de transação é comum no mercado imobiliário brasileiro e pode ser uma boa área de atuação para o corretor.
Como todo tipo de transação imobiliária, no entanto, esse processo requer atenção e tem regras específicas.
O corretor deve saber como fazer um contrato de permuta de imóveis e estar por dentro do que é e o que a lei determina sobre esse tipo de contrato.
Se você se pergunta o que significa permuta de imóveis com as informações corretas e atualizadas, leia o artigo abaixo.
O que é permuta de imóveis?
A permuta nada mais é que uma troca entre duas partes, seja de serviços ou propriedades, de valor equivalente ou semelhante.
No caso da permuta de imóveis, o objeto dessa troca é o empreendimento imobiliário, seja uma casa, apartamento, imóvel comercial ou terreno.
Nesse processo, as propriedades, normalmente, têm valor de mercado equivalente ou, caso contrário, a diferença entre os valores é negociada e paga a parte.
Tipos de permuta de imóveis
Existem dois tipos: permuta simples e permuta com torna. Veja a seguir a diferença entre elas.
Cenário 01: João quer trocar sua casa de 200 mil reais por um apartamento de 300 mil.
Como o valor a ser completado é menor que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma permuta – nesse caso, com torna (um acréscimo em dinheiro).
Cenário 02: João quer trocar sua casa de 200 mil reais por um apartamento de 500 mil.
Nesse caso, como o valor a ser completado é maior que o valor do imóvel entregue, trata-se de uma transação de compra e venda (e segue os padrões de tal transação).
Ou seja: se houver complemento em dinheiro, este não pode exceder o valor dos bens trocados. Para mais informações, consulte o Artigo 481 do Código Civil.
Etapas da permuta de imóveis
Embora o conceito seja simples, assim como em toda negociação imobiliária, a permuta de imóveis deve seguir algumas etapas para que ocorra de forma legal e sem dores de cabeça.
1- Avaliação dos imóveis
Avaliar as condições dos imóveis, tanto no que diz respeito ao estado físico da propriedade e a checagem de documentos, é um passo fundamental na permuta de imóveis.
É nesta etapa, através de vistoria e alinhamento com o proprietário, que será possível conferir o valor do imóvel e sua regularidade para a permuta.
Para isso, é importante que seja feita uma vistoria no imóvel, tomando nota de todos os detalhes, além de conferir todos os documentos como registro de matrícula e outras pendências.
2- Definir o tipo de permuta
Após avaliadas as condições e valores dos imóveis, é hora de definir o tipo de permuta que será executada na transação: se os imóveis tiverem valor e condições equivalentes, a permuta será simples.
No caso da permuta de imóveis de valores diferentes, a permuta com torna é a melhor opção. Neste caso, é necessário estabelecer o valor da diferença a ser pago e essa informação deve constar no contrato de permuta de imóveis.
3- Reunir a documentação necessária
Assim como em contratos de compra e venda, os contratos de permuta exigem documentações tanto das partes envolvidas na troca quanto dos imóveis que são objeto da transação.
Veja quais são os documentos exigidos:
Proprietários
- Documentos de identidade dos proprietários (RG e CPF);
- Certidão de estado civil;
- Comprovante de residência;
- Em caso de pessoa jurídica, é necessário apresentar o contrato social, certidão da Junta Comercial com menos de 30 dias e documentos de identidade dos sócios da empresa.
Imóveis
- Certidão de matrícula do Registro de Imóveis com menos de 30 dias;
- Registro de ações feitas no imóveis (pode constar no Registro);
- Comprovante de regularidade de IPTU do último ano;
- Comprovante de pagamento de impostos e taxas;
- CCIR, certidão ITR e IBAMA, em caso de imóvel localizado em área rural.
Como funciona?
A grande diferença entre permuta de imóveis e a compra e venda tradicional, é a forma de pagamento. No caso da permuta, a “moeda” é o próprio imóvel.
Portanto, nesse tipo de contrato, a cláusula de pagamento deve ser bastante clara e específica sobre isso.
Além disso, o contrato deve conter todos os detalhes da troca, como informações detalhadas sobre os bens envolvidos na transação e a responsabilidade de cada uma das partes sobre taxas a serem pagas futuramente.
Outro ponto importante a ser levado em consideração é que o contrato deve ser feito por escritura pública para que ele seja válido e evite problemas futuros.
O ideal é que o contrato de permuta seja redigido por um especialista na área, seja um corretor de imóveis ou advogado especializado em direito imobiliário.
O que diz a lei de permuta de imóveis?
A regulamentação de permuta de imóveis na legislação brasileira está disposta no Artigo 533 do Código Civil brasileiro.
A lei determina que os contratos desse procedimento devem seguir os mesmos requisitos do contrato de compra e venda, com exceção da forma de pagamento.
De acordo com a lei, o negócio pode ser anulado caso não haja o consentimento de filhos e/ou cônjuge de uma das partes.
Ainda segundo a lei, os valores envolvidos na troca, como taxas e comissões do corretor de imóveis, devem ser divididos entre as partes envolvidas.
Exemplos em que a permuta de imóveis é indicada
Essa é uma modalidade de transação imobiliária mais indicada em alguns casos. Veja quais são para orientar seus clientes:
- Duas famílias desejam se mudar uma para o bairro da outra, simultaneamente, por exemplo;
- Proprietário depende da venda de seu imóvel para adquirir outra propriedade;
- Investidor interessado em diversificar seus investimentos imobiliários;
- Cliente que possui dois imóveis na mesma cidade e deseja adquirir uma propriedade no campo, na praia ou em outra cidade.
Em casos como estes, o corretor pode e deve orientar seus clientes à permuta de imóveis, acompanhando todo o processo, desde a avaliação até a assinatura do contrato.
Papel do corretor na negociação de permuta de imóveis
Negociar uma permuta é sempre um desafio. O principal papel do corretor de imóveis aqui é conduzir uma negociação justa para ambas as partes.
Isso significa uma avaliação correta dos bens envolvidos na permuta, a elaboração de um contrato completo, com a discriminação de todos bens e gastos envolvidos – incluindo a comissão do próprio corretor.
O que nos leva à questão:
Quem paga os honorários do corretor de imóveis na permuta?
Esse é um tópico que confunde muitos corretores e proprietários de imóveis. Como numa permuta não há a figura do comprador e do vendedor, como estipular o valor e pagador dos honorários do corretor?
Essa é uma questão imobiliária que pode ser discutida e negociada. Normalmente, os CRECIs têm tabelas para esse tipo de transação e o entendimento comum é que o valor dos honorários será cobrado sobre a venda de cada imóvel, sendo responsabilidade de cada proprietário pagar sua parte.
Polêmica: Se cada proprietário paga os honorários sobre valor total de seus respectivos imóveis (ex: 6% cada), há duplicidade de pagamento, dado que houve apenas uma transação.
Essa é uma polêmica bastante comum (e importante) da corretagem. Aqui, você encontra as duas argumentações:
- De maneira geral, entende-se que não há duplicidade, pois o corretor de imóveis, como responsável pela negociação, precisa avaliar a documentação e conduzir as análises de cada imóvel separadamente.
- Segundo o CRECI de São Paulo, nota 01: “Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.”
- No entanto, há jurisprudência (conjunto de decisões judiciais em um mesmo sentido) de que o valor da comissão do corretor de imóveis deve incidir sobre o valor total da transação.
Ou seja: No geral, a comissão do corretor de imóveis em casos de permuta é paga integralmente por cada uma das partes, segundo a Tabela Referencial do CRECI. Porém, há a possibilidade de entrada na justiça para uma outra interpretação.
Dica para corretagem de imóveis em permuta
Permutas não são tão comuns de serem encontradas. Por isso, converse, negocie e registre em contrato as decisões que tomar junto aos proprietários. Essa é uma ótima oportunidade para todos os envolvidos.
Lembrando que: o corretor não pode cobrar apenas de uma das partes, correndo o risco de infringir o Código de Ética por concorrência desleal.
Você já conhecia esse conceito? Deixe suas dúvidas e experiências sobre o tema nos comentários!
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