Taxas de juros no financiamento imobiliário: como funciona?

O financiamento imobiliário não depende do corretor,mas esse profissional pode agilizar o processo auxiliando corretamente, além de intermediar a compra e venda de um imóvel, o corretor quase sempre precisa prestar consultoria jurídica, econômica e até informar sobre dicas de decoração.

O cálculo dos juros de um financiamento é uma das coisas mais importantes na hora de analisar e comparar as propostas com o seu cliente. Afinal, quem for se comprometer com a dívida, deve estar ciente durante todo o percurso de negociação sobre o impacto desse empreendimento em sua vida financeira. Aqui, o papel do corretor é entender o funcionamento das taxas e guiar seu cliente durante essa jornada tão importante.

Aqui, trouxemos algumas dicas para o profissional que está entrando no mercado e ainda possui algumas dúvidas a respeito das taxas de juros no processo de financiamento imobiliário. 

Recapitulando: regras básicas do financiamento

O financiamento imobiliário consiste num acordo entre instituições bancárias e compradores de imóveis. De maneira resumida, o banco quita o débito do comprador com o vendedor do imóvel, e recebe o montante faltante referente ao valor em prestações negociadas pelo comprador, acrescidos de juros.

O compromisso assumido pelo cliente junto à instituição bancária consiste em pagar certo número de parcelas mensais, de acordo com as diretrizes da negociação. Esses valores são compostos pelas taxas de juros e o prazo de quitação.

Os juros são compostos basicamente pela correção monetária e amortização do valor do empréstimo adquirido pelo cliente.

Esse valor faz parte do CET, Custo Efetivo Total; custo do financiamento imobiliário em sua totalidade, e é referente aos riscos e garantias da instituição bancária que realiza o empréstimo.  

O que compõe o CET? 

O CET é composto por:

• Taxas de administração bancárias, calculadas nas parcelas; 
• Seguros obrigatórios: Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e seguro de vida, que abarca morte ou invalidez (MIP);
• Taxas de juros anual, que é praticada pela instituição bancária e pode ser negociada na assinatura do financiamento;
• Amortização, a dedução das parcelas que já foram pagas no montante total financiado. Quanto mais amortizada, mais próxima do fim estará a dívida;
• Correção ou variação de juros, de acordo com diretrizes de índices como o TR (Taxa Referencial) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). 

As taxas de juros nas linhas de financiamento SFH e SFI:

Os financiamentos imobiliários brasileiros estão baseados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e são oferecidos pelos bancos de varejo e pelos bancos oficiais; esses sistemas regem as normas sobre as condições de financiamentos imobiliários.

Eles seguem as diretrizes do Banco Central referente ao processamento de créditos. Nesses processos é possível usar o FGTS, no entanto, a parcela do financiamento não poderá ultrapassar 30% da renda familiar. 

De maneira geral, o FSH surgiu para ajudar famílias de baixa renda a adquirirem a casa própria. Por isso, conta com condições, geralmente, mais amigáveis para os compradores. Mas, em contrapartida, tem regras mais rígidas para a contemplação, por exemplo, o teto do valor do imóvel.

Já o SFI, enquadra todas as modalidades de financiamento que não se adequam ao SFH. Elas têm mais mobilidade de negociação, mas também taxas de juros mais variadas.

Principais programas do SFH

Hoje, 70% do crédito imobiliário no Brasil é oferecido pela Caixa Econômica Federal, com modalidades variadas de financiamento.

Uma das modalidades mais relevantes no momento é a Poupança Caixa, que tem taxas de juros calculadas pela variação dos índices de poupança, além de uma parte fixa de 3,99% ao ano.

O programa Casa Verde e Amarela, que substituiu o programa Minha Casa, Minha Vida, com taxas que começam em 4,25% para as regiões Norte e Nordeste, e 4,50% para as regiões Centro-Oeste, Sul e Sudeste, é o principal programa de financiamento do país.

Novidade no mercado: open finance e crédito imobiliário

Até hoje, o mais comum tratando-se de crédito imobiliário era encontrar as melhores condições de financiamento na instituição bancária onde o cliente já tem conta (ou em programas como o SFH). Isso, principalmente por conta do histórico de dados referentes às movimentações do cliente na conta.

No entanto, essa realidade está prestes a mudar completamente com a chegada do open finance. De maneira resumida, o open finance tem como objetivo permitir que clientes autorizem o compartilhamento de seus dados entre instituições financeiras. Ou seja: sabe o histórico que só o banco que o cliente tinha conta acessava? Agora ele poderá ser compartilhado com outras instituições e permitir mais opções de taxas de juros e condições de financiamento. 

Em outras palavras, o open finance irá acirrar a concorrência entre os bancos e melhorar as condições de financiamento para os clientes. 

Simulações de crédito imobiliário

Uma boa ideia para quem está no início desse processo é realizar simulações de financiamento imobiliário em sites dos próprios bancos, como da Caixa Econômica Federal. Neles é possível ter uma boa noção das taxas, tempo de quitação e, principalmente, o valor das parcelas ao longo do tempo (e o quanto isso compromete do orçamento mental).

Com as simulações iniciais feitas online, é possível otimizar o tempo entrando em negociações com as melhores opções segundo as simulações e considerando sempre o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento.

É importante que o profissional do mercado imobiliário esteja ciente das taxas e sistemas de taxação. Assim, analisando o perfil de cada comprador, é possível montar uma simulação que atenda e instrua o cliente no processo de aquisição de um financiamento imobiliário de sucesso.