O que é ITBI e como ele é calculado?

Na hora de comprar um imóvel, os clientes geralmente têm dúvidas sobre os valores que devem pagar além da entrada. Uma das principais dúvidas é sobre o pagamento do ITBI, qual o seu valor e como pagá-lo. 

O ITBI é um imposto bem importante e que deve ser considerado na hora do planejamento financeiro para comprar um imóvel ou fazer uma transferência de propriedade. 

Para orientar da melhor forma seus clientes, o corretor de imóveis deve ter todas as informações sobre esse imposto na ponta da língua.

Para ajudar, vamos explicar tudo sobre o que ele é, como é calculado e como funciona o pagamento deste valor. 

Vamos entender mais? Continue lendo o artigo!

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Como o próprio nome sugere, se trata de um imposto pago pela transação de compra e venda de um imóvel. 

O ITBI é cobrado pelo município em que está localizado o imóvel e é previsto por lei, no Artigo 156 Inciso II da Constituição Federal.

O seu pagamento é fundamental para a transmissão de propriedade do imóvel. Quando a pessoa assina um contrato de compra e venda de um apartamento ou casa, só pode ser considerado proprietário do imóvel após o pagamento da taxa ITBI ao município em questão. 

Em resumo, esse é o imposto pago pela transferência de proprietário do imóvel.

Quanto custa o ITBI? 

O valor do ITBI varia entre 2% e 5% sobre o valor do imóvel, de acordo com o município. 

O valor considerado para este cálculo é o valor de venda do imóvel, aquele que consta na escritura do imóvel ou no contrato de financiamento.

Recentemente, o STJ determinou também que o valor para base do cálculo do ITBI fosse o valor de mercado. No entanto, alguns municípios seguem utilizando o valor venal do imóvel para calcular o imposto.

Exemplo: Na cidade de São Paulo, a porcentagem cobrada é de 3%. Se você comprou um apartamento no valor de R$400 mil, o valor a ser pago pelo ITBI é de R$12 mil.

A porcentagem pode variar de acordo com o município, portanto, para saber o valor do ITBI, é necessário acessar o portal da cidade ou buscar a prefeitura para obter essa informação. 

Embora o cálculo seja bastante simples na compra direta, como no exemplo acima, existem diferenças a depender do modo como é feita a aquisição do imóvel.

O valor do ITBI pode sofrer alterações se o imóvel for financiado ou adquirido na planta, por exemplo. Veja como funciona a cobrança do imposto em cada caso. 

ITBI de imóvel financiado

No caso de compra de imóvel financiado, o cálculo ITBI acontece em duas etapas: normalmente, aplica-se uma porcentagem sobre o valor financiado e outra sobre o restante do valor, de acordo com faixas de valor pré-determinadas. 

Para facilitar o entendimento de como é cobrado esse imposto do imóvel financiado, vejamos um exemplo.

Exemplo:

Na cidade de São Paulo, imóveis de até R$634.710,56 financiados pelo SFH, têm seu ITBI calculado em duas fases. 

É cobrada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando o limite máximo de R$105.785,09. Sobre o restante do valor que exceder este limite, cobra-se 3% para calculá-lo. 

No caso de imóvel no valor de R$200.000, com financiamento de R$95.000, é cobrado 0,5% sobre este valor e 3% sobre o restante. O ITBI deste imóvel financiado fica assim: 

ITBI do valor financiado: 0,5% de R$95.000 = R$475

ITBI do restante: 3% de R$105.000 = R$3.150

Valor total do imposto do imóvel financiado: R$3.625.

ITBI de imóvel na planta

Em caso de imóvel na planta, o ITBI também é obrigatório e sua cobrança é feita sobre o valor venal do imóvel. 

O valor venal do imóvel é um valor de referência estabelecido pela prefeitura do município, ou seja, trata-se de uma estimativa do valor de mercado a ser aplicado naquele imóvel como se já estivesse pronto. 

Exemplo:

No caso da compra de um imóvel na planta, na cidade de São Paulo, cujo valor venal está avaliado em R$350.000, o cálculo desse imposto ocorre da seguinte forma: 

3% de R$350.000 = R$10.5000. 

Quem paga o ITBI?

Em geral, quem faz o pagamento desse imposto é o comprador do imóvel, que arca com os custos pela transferência do imóvel para o seu nome. No entanto, a constituição que regula este imposto não determina um responsável pelo seu pagamento. 

Por não haver uma obrigação legal de pagamento para uma das partes, o responsável pelo ITBI pode ser determinado no momento da negociação, registrando o acordo devidamente no contrato.

Existe isenção?

Existem alguns casos em que pode haver a isenção do ITBI e os pré-requisitos também podem variar de acordo com cada município. 

Em geral, são isentas de pagamento desse imposto imóveis do Minha Casa Minha Vida. Alguns municípios, no entanto, adotam isenção ou desconto para compras do primeiro imóvel.

No caso da isenção de para primeiro imóvel, é normal que se apliquem algumas regras, como:

• ser financiado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• limite máximo de valor em R$1,5 milhão e;
• o proprietário não pode ter outro imóvel em seu nome, nem em caso de herança. 

O ideal é sempre consultar a prefeitura da cidade para confirmar os casos de cobrança ou isenção do ITBI de acordo com as regras locais. 

Como pagar?

Normalmente, a cobrança do ITBI é feita durante o processo de compra e venda, antes da escritura. Isso pode variar de acordo com o município, por isso, é importante consultar as regras da cidade em que está localizado o imóvel. 

Assim como a etapa da compra em que deve-se pagar o ITBI, o modo como essa cobrança é feita também pode mudar de acordo com o município. Algumas cidades têm bancos conveniados em que o pagamento do ITBI deve ser feito. 

É válido sempre consultar as regras no site da prefeitura ou pessoalmente.

Outra dúvida comum é sobre a possibilidade de parcelamento do ITBI. De novo, vai depender das regras do município. O parcelamento do ITBI é permitido em algumas cidades. Em outras, como em São Paulo, o ITBI deve ser pago à vista. 

Quando o assunto é pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), no geral, a dicas de ouro para orientar clientes é consultar as regras atualizadas da prefeitura para evitar dores de cabeça. 

O ITBI é um imposto simples mas de extrema importância para garantir a regularidade da compra do imóvel e não ter problemas no futuro. 

E você, sabe as regras de pagamento desse imposto na cidade em que atua como corretor? Compartilhe nos comentários o que achou desse artigo!